🍀 不動産の売却を検討中の方へ 🍀
このページでは、不動産を売却する際にとても重要になるポイントを全てご紹介しています。
多くの方が不動産を売却する事は初めてのことではないでしょうか。
始めてだからこそ知識を付けましょう。
そして、もしあなたがこれまでに何度か不動産の売却を経験されている方であっても知っているようで知らない事が不動産売却時にはたくさん出てくるものです。
このページでは「不動産売却時の基本的な流れ」や「売却時の諸費用」などと言った基本的な事から「不動産を高く売るためのコツ」や「一括査定の賢い活用方法」・「売却時の注意点」・「各地域の市況データ」など不動産の売却に関すること全てに重きをおき事前に知っておきたいことをご紹介しています。
出来るだけ簡潔に分かりやすくご紹介しておりますので、ご覧頂ければと思います。
あなたも、これからご紹介する不動産売却の基本中の基本を踏まえ、正しく、そしてより手元に多くお金を残すための売却活動を送って頂ければと存じます。
目次
基本的な不動産売却の流れ
不動産の売却時に売却益を多く残すことや、満足した成約を実現することは、あなたが思っているよりも実はそんなに難しいことではありません。
しかし、テクニックだけを求めていては良い結果を迎える事はできません。
まずは、これからあなたが行おうとしている不動産売却とはどのような流れに沿って進めて行くものかをあなた自身が理解する必要があります。
この章では、基本中の基本を押さえて頂く章となります。
ステップ１～ステップ５とそれぞれをステップごとに分け、ご理解頂きやすいように出来るだけ具体的な内容でご紹介しております。
もし、ご不明な点や分からない内容が御座いましたら、無料相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
ステップ１ 不動産を売る理由！
不動産を売却する理由は、売主それぞれ異なります。
・買い替えるため売却される方。
・相続で取得したので売却される方
・転勤・海外への赴任のため売却される方
このように売主が不動産を売却する理由はそれぞれ異なりますが、実際に不動産の売却活動を開始すると物件に興味を持った買主は室内を見学しに来ます。
その見学の中で、買主から聞かれる質問が「なぜ、売却されるのか？」という事です。
中古物件だからこそ、買主サイドは、”なぜこの物件を売却するのか”がとても気になるポイントでもあるわけですね。
だからこそ、買主から「なぜ、売却するのか」と聞かれた際には返答出来るように売却理由を明確にしておきましょう。
また、もし売主サイドからして不利になる売却理由（例 離婚や住宅ローンの支払いができなくなった、ご近所トラブル）だったとしても、買主に伝える義務があることも中にはあります。
後々のトラブル回避にもなりますので、買主から質問が出た際には本当の事をお伝えしましょう。
決して買主に嘘をつくことは止めてくださいね。
詳しくは → 「不動産を売る理由」で詳しくご紹介しています。
ステップ２ 何事にも大切な情報収集
不動産を売却する際にとても重要なことの一つです。
この情報収集が今後あなたの不動産売却を満足したものにするのか、不満が残るものになるのかを大きく左右するとても重要なポイントです。
安易に考えずしっかりと情報収集は行いましょう。
情報収集方法は、大きく２つに分かれます。
１． 不動産会社へ査定を依頼する。
２． ネットや不動産系情報誌を活用する。
詳しくは → 「不動産売却時の情報収集法」でご紹介しています。
ステップ３ 不動産会社の選び方
あなたの不動産売却が満足したものになるのか、不満に残るものになるのか。
手元に多く売却益が残るのか、そうでないのか。
はたまた、しっかりと成約まで導く事が出来るのか、売却出来ず売れ残り物件となるのかは、この不動産会社選びがとても重要なポイントです。
この点を間違ってしまった場合、取り返しのつかない結果を迎える事になります。
不動産会社によっては、成約金額に100万単位で金額が変わってくるケースも中にはあります。
ましてや、売主の利益は二の次で不動産会社自身の利益しか考えていない不動産会社も中にはあります。だからこそ慎重に不動産会社を選びましょう。
不動産会社選びはこちら「優良不動産会社と悪徳不動産会社の見分け方」
ステップ４ 不動産会社へ売却の依頼
いよいよここからが、売却活動のスタート地点です。
ここから先は実際に不動産会社へ売却依頼を行い、本格的に活動スタートとなりますから今以上に気持ちを引き締めて慎重に進めて行きましょう。
まずは、不動産会社との間に媒介契約を結びます。
簡単に言うと、不動産会社へ私の物件をこの契約方法で売って下さいと依頼することです。
この媒介契約には、宅建業法の中で3つの種類に分けられております。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれの大きな違いは「複数の不動産会社へ売却依頼が可能か不可能か」・「売主への営業活動の報告頻度」・「指定流通機構（レインズ）への売却情報の登録義務の可否」などです。
この3種類の媒介契約の中から、あなたに合った契約方法を選ぶ事となります。
どの契約を結んで良いか判断する為には、契約内容を理解する必要があります。
それぞれ媒介契約の違いは「媒介契約の種別」にてご説明していますので参考にして下さい。
ステップ５ 販売開始・売買契約・物件引き渡し・決済までのプロセス
不動産会社へ売却依頼した段階で、いよいよあなたの不動産売却活動がスタートします。
不動産会社へ依頼した数日後には、不動産系ポータルサイト「アットホーム・スーモ・Yahoo不動産」などに販売情報が掲載開始とされる事でしょう。
この情報を見て買主は、気になる物件を見学依頼や資料請求することになります。
あなたも不動産を買った時まずはポータルサイトで物件探しをしませんでしたか。
ですから、あなたの物件がしっかりと分かりやすく買主へアピールされているか自分の目で確認しましょう。
不動産を売却する上で一番難しいポイントがこの買主を見つけることです。
いかに他のライバル物件ではなく、こちらの物件を買主に気に留めて頂くか、そして気に入って頂き購入へとシフトしてもらうかが重要です。
だからこそ、不動産会社に丸投げせず自分自身でも情報収集を辞めず引き続き情報獲得を行いましょう。
その努力がより売却益を出せる不動産の売却活動となります。
売買契約・物件引き渡しなどの詳細は「販売開始・売買契約・物件引き渡し・決済までのプロセス」で紹介しています。
不動産売却時の諸費用
不動産を売却する際には、不動産会社へ支払う仲介手数料などいくらかの費用が掛かります。
この事を総称して”売却費”と呼びますが、この売却費は、売主個々によって異なるため事前にどれほど売却費が掛かるかを把握しておきましょう。
この事を把握する事で、あなたの物件が売れたらいくら手元に残るのかも自動的に分かります。
この章では、計算式など具体的な例を挙げてご紹介しております。
💲 仲介手数料
仲介手数料は売買成立時に不動産会社へ支払う成功報酬です。
その為、もし売買契約が成立しなければ仲介手数料を1円も支払う必要はありません。
また、売買契約を締結しても白紙解除となった場合には契約が無かった事となるため、これまた1円も支払う必要はありません。
但し、注意点があります。
それは、売主・買主の自己都合により売買契約が解除・解約となった場合には契約は成立しているとみなされるため不動産会社へ仲介手数料を支払う義務が発生する場合があります。
ポイント コーラルは仲介手数料最大無料
詳細は、こちらからご確認ください。
💲 抵当権の抹消にかかる費用
不動産を現金で購入した売主には関係のない話ですが、多くの売主は銀行から住宅ローンを借り入れて不動産を購入したと言う方が大半ではないでしょうか。
この住宅ローンとして借り入れたお金の担保として、銀行側が土地・建物に担保権を行使し設定している権利が抵当権と言うわけです。
分かりやすく説明すると、『あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時には、その土地・建物を銀行が取り上げます』と主張できる権利のことです。
その為、この設定が付けられているままでは売却ができません。
従って、抵当権を抹消する必要があるわけです。
抹消の方法は簡単です。
住宅ローンの残債を全額返済すれば、銀行側も担保としての抵当権を設定している理由がかくなるため抹消が可能となります。
この抵当権の抹消を依頼する先が司法書士です。
自分でも手続きは可能ですが、不動産の売買時には対相手（買主側）がおりますので、万が一のトラブルを回避するために、ほとんどの売主が司法書士へ”抵当権抹消登記”の依頼を行います。
この際に掛かる費用が、司法書士へ支払う手数料です。
因みに、ここで下記のような疑問を思ったかたもいらっしゃるのではないですか？
・住宅ローンの残債がまだある時には売却できないのか。
・事前に残債分を自力で用意する必要があるのか。
こんな事を思ったかたへ、そんな事はありませんのでご安心ください。
その事を説明しているページがこちらです。【】
💲 不動産を売却した時の税金
売主の皆さまは、不動産を売却した際にはどんな税金が課せられるかをご存知でしょうか？
また、どんな時に課税対象となり、どんな時が課税の対象外かをご存じですか。
ここでは、不動産を売却した時の税金を簡単にご紹介しています。
・印紙税
不動産の売買契約を締結する際には”不動産売買契約書”を作成致します。
この売買契約書を有効な書面にする際にも実は税金が課せられているんです。
これが、印紙税です。
印紙税とは、売買金額によって課せられる税額が違う為、事前にいくら課税されるのか確認しておきましょう。
・譲渡所得税
最も重要で必ず押さえておきたいポイントが、「不動産を売った際に得た売却益に課せられる税金」です。
ここ近年で、多くの売主が、思った以上に高く不動産が売却できたと喜んでいる姿を目にします。
しかし、実はその売却益はそのままあなたの手元に残る金額ではないのです。
国や市町村長は、あなたが不動産の売却時に得た利益にもしっかりと税金を課しているんですね。
では、少しでも支払う税金を減額する対策はないのでしょうか？
せっかく大変な思いをして不動産を売却し得た利益ですから、少しでも多く手元にお金を残しておきたいですよね。
そのように考える方は、ほぼ不動産売却した方全員です。
そんな方にはとっておきの情報があります。
実は、おトクな特別控除や特例がある事もまた事実です。
余すことなくご紹介していますので、不動産の売却時にかかる税金でゼッタイ損したくない売主の皆さまはご確認ください。
少しでも得た利益を自分の手元に残しましょう。
詳しくは、こちら →
💲 室内状況によって掛かる費用
不動産の売却時に必ず費用が発生するものではないですが、室内の状況によっては、ハウスクリーニングやリペア・リフォーム費用が掛かる場合も御座います。
あくまで中古物件ですから多少の傷や経年劣化を承知のうえで買主は購入を検討されます。
しかし、だからと言って状態の悪い物件は、だれも購入したいとは誰も思いません。
あなたもそうではないでしょうか？
あなたの物件は、売り出した直後から商品として扱われることとなります。
状態の悪い商品を買いたい、ましてや高く買いたいと思う方は誰も思いませんよね。
少しでも高く売却するためには、メンテナンスが必要な場合もあります。
だからと言って数百万円掛けてピカピカにする必要はありません。
ハウスクリーニングであれば、物件の広さにもよりますが、数万円ほどで入れる事が可能です。
このハウスクリーニングを入れる事で100万円も高く売却できるケースも御座います。
詳しくは、こちらでご紹介しています。【】
不動産を高く売る方法・ポイント
不動産を1円でも高く、そして1秒でも早く売れる事を望む売主は売却活動を行っている方、これから行おうと考えている方の全員に当てはまる願望ではないでしょうか。
そこで、この章では、不動産を売却する際に「1円でも高く・1秒でも早く売却する方法」をあなたにお伝えしたいと思います。
これからご紹介する方法は、約20数年に渡りコーラルが培ってきた経験をギュッと10のステップにまとめた法則です。
ボリューム満点ですが、これらを駆使することで、あなたの不動産はライバル物件よりも1歩も2歩先に成約へと結びつけられ、しかも”より高く”売却することが可能となります。
ステップ１ ベストタイミングで売り出す
不動産を高く売るために外してはいけないのがなんと言ってもタイミングです。
では、いつが不動産を高く売るベストなタイミング（時期）なのでしょうか？
そこで、ここでは売却時期について分かりやすく情報をまとめました。
1年365日の中には、不動産を積極的に売り出してはいけないバットタイミングもあります。
あなたもベストなタイミングを知り、成果の出る不動産の売却活動を行いましょう。
絶好のタイミングの詳細はこちら → 【クリック】
ステップ２ 現状を知り、戦う市場を知る
不動産を高く・早く売却する為には、あなたの今置かれている状況を知り、そして、これから戦う不動産売買と言う市場（フィールド）を知ることがカギを握ります。
現実を知る事により、あなたが今どの立ち位置に置かれているのか、どうこれから活動していかなければいけないのかが見えてきます。
自分の置かれている状況をわかっていないのに、何か進めて行く事ほど無謀なことは有りません。
また、今どこにいるのかを知らなければ、目的地・ゴール（満足した成約）へ到達することはとても困難です。
だからこそ、あなたの置かれた立ち位置を知り、これから戦うフィールドを知る事が必要なのです。
何も分からないまま右往左往するだけでは、無駄な時間ばかりが過ぎてしまいます。
ましてや、あなたが思う満足成約へ辿り付くことは非常に困難です。
詳細はこちら 【】
ステップ３ ライバル（競合相手）を知る
あなたが不動産を売り始める際には、少なからずあなたと類似するライバル物件が数件は売りに出されています。
不動産を売却する事は、戦争と同じです。
戦争で何より大切なこと、それは情報です。
情報を制するものは勝利を勝ち取る方法もおのずと見極められます。
まずは、ライバル物件がどのような動きで売却活動をしているのか、どんな戦略で売却活動を行っているのか知る必要があります。
それらを知ったうえで、今度はあなたの物件をどうアピールして”高く・より早く”売るための戦略・戦術を組み立てて行きましょう。
ステップ４ 物件の優位性を知る
あなたの物件の特徴はなんですか？
・最寄り駅に近い事ですか？・眺望が良い事ですか？・日当たりが良い事ですか？
・小中学校に近い事ですか？・近隣に商業施設がある事ですか？
このような事ではありません。
この特徴は真似されやすい優位性のキーワードです。
では、どのような事が真似されない優位性なのでしょうか。
実は、あなたの所有する不動産は世界に１つとして同じものは存在しません。当り前ですよね。
ですから、その存在としての優位性を見つけ買主へアピールすることが、不動産売買市場の中でライバル（競合）と差別化できる最大の武器となります。
この2つの優位性の違いを知り“ＳＭＡＲＴ”という考え方で売却活動すれば、あなたの不動産が買主から選ばれやすくなります。
『Ｓ』・・・速さ(スピード)
『Ｍ』・・・興味・刺激（モチベーション）
『Ａ』・・・動き（アクション）
『Ｒ』・・・表現（レンダリング）
『Ｔ』・・・時間（タイム）
不動産の売却を任せるなら、この“ＳＭＡＲＴ”ということを意識した売却手法を用いている不動産業者へ任せるべきです。
ステップ５ ターゲット(購入者造)を絞る
あなたの売却する不動産は、一つ前でも紹介しましたが世界に一つしか存在しません。
だからこそ、あなたの物件を購入できる買主も1組しかおりません。
あなたは、このたった1組と出会えさえ出来れば売却は無事終了です。
このように考えると、不動産を売却する事はとっても簡単で単純な事のように思えてきませんか？
深く考えることは決してありません。
従って、あなたの物件を買ってくれそうな購入者造を絞る事がとても効率のいい売却方法なのです。
単純に広く浅くでは、あなたの嫌いな冷やかし客ばかりに付き合う羽目になりかねません。
しっかりとした購入者造を形成し、アピールを一極に集中する事で見学に来る買主の成約角度もグッグと高くなり、成約金額UP・販売期間短縮へと繋がります。
さらには、冷やかし客を相手にしなくてよいため、あなたの負担も軽減されます。
だからこそ、あなたの物件を購入するターゲットを絞る必要があります。
ステップ６ PDCAサイクルを取り入れる
あなたが不動産を売却開始し色々と戦略・戦術を駆使してチャレンジしてもなかなか成果が出ない場合も中にはあります。
その場合には、その戦略・戦術が間違っていないかを見つめ直す事がとても重要です。
成果のでない方法で、いつまで活動し続けても結果は同じでしょう。
だからこそ、PDCAサイクルをフル活用し買主へのアピール方法も改善する事が重要です。
あなたは、このPDCAサイクルと言うマーケティング用語を聞いたことがありますか？
この用語は、業務を円滑に進める手法の一つであり、 Plan（計画）→ Do（実行）→ Check（評価）→ Act（改善）の 4段階を繰り返すことによって、業務を継続的に改善する事を指します。
不動産の売却時も同じことです。
「計画を立て → 実行 → 結果を評価し → 結果が出なければ改善」を繰り替えし継続的に改善する事で、あなたの求める満足成約を実現する事が可能となります。
詳細はこちらへ【クリック】
ステップ７ 案内時のベストな対応を知る
不動産の売却時における内覧は、買主を集客すること共に最も重要なポイントです。
この内覧時にあなたの物件を購入するかしないかを9割以上買主は判断しています。
これまでステップ１～ステップ６の高く売るための売却テクニックを紹介してきましたが、これらは購入者を集客することに特化したテクニックです。
このステップ７では、直に購入者を対応する物件見学時の対応についてご紹介します。
いくら購入角度の高い見込み客を集客できても、物件自体の内見（内覧）が成功しなくては、満足いく成約を実現する事はほぼ不可能です。
内覧時のポイントを確認するにはこちら → 【クリック】
ステップ８ 任せる不動産会社で全てが決まる
あなたの不動産を満足いく形で売却するためには、あなたが売却を依頼する不動産会社で全てが決まると言っても過言ではありません。
不動産を売却するには、100％の売却力を出さなければ満足いく成約を実現することは難しいでしょう。
では、この100％の売却力は売主本人が出す力なのでしょうか。
いいえ違います。
あなたが不動産の売却時に出す力は100％の内5％～10％程度であり、不動産会社の営業力が90％～95％であるという事をあなたは知るべきです。
だからこそ、不動産会社選びはとても慎重に行わなければなりません。
この90％～95％も割合を占める不動産業者の売却力がずさんなもので、売却手法が明確に組まれていなければ、あなたの考える満足成約は難しくなってきます。
しかし、このことを勘違いしている不動産業者がとても多いことに驚くばかりです。
詳細はこちら。
不動産売却時の注意点
数千万円、数億円という大きな金額を売り出すからこそ、失敗や騙されたくないと考える売主が大半ではないでしょうか。
だからこそ、不動産を売却する際には細心の注意が必要となります。
そこでこの章では、不動産売却時の注意点を2点に項目を分けてご紹介したいと思います。
これだけ押さえておけばいい基本
・売却の流れを知るときの注意点
．相場を知るときの注意点
．売却時の費用を把握するときの注意点
．不動産業者に売却を依頼するときの注意点
査定は複数社に依頼する
信頼できる不動産業者と担当者を選ぶ
売却時に必要な書類を用意する
物件に関する情報をできるだけ担当者に伝える
．実際に不動産を売り出すときの注意点
内覧時に部屋をキレイにする
交渉の姿勢を持つ
目標達成のためのもっと知れば武器になること
．売買契約を結ぶときの注意点
チェックすべきこと
．物件を引き渡すときの注意点
．売却時に注意したい税金の注意点
．これから未来の不動産市況についての注意点
．その他の注意点
「買取」による売却という方法もあることを知る
不動産が売れない時の対策
不動産を売り出して既に数カ月が経つのに、買い手がなかなか見つからない。
どうしようと悩まれている方は少なくないのではないでしょうか。
「高く売却出来たらラッキー」と言う理由で売り出したならともかく、売却理由が、転勤や転職・海外赴任が決まった方、子供の卒入学に伴う引越し、買い替えに伴い売却など理由はさまざまですが、必ず売らなければいけない売主は大勢いらっしゃることでしょう。
しかし、ここで皆さんに厳しいようですがお伝えしなければいけない事があります。
それは、「不動産は、必ずしも売れる商品ではない」という事です。
それでは困るという売主の方も大勢いらっしゃいますよね。
そこでこの章では、何が売れない原因なのかを突き止め、その対策法をご紹介したいと思います。
あなたの物件が売れない理由を突き止める方法をご紹介していますので、ぜひこちらの章で確認してみて下さい。
あなたの不動産を売却する最善の方法は必ずあるはずですから、諦めないでください。
不動産売買市況・データ紹介
こちらでは、毎月「東日本不動産流通機構」から発表される不動産売買取引データを基に「・成約状況・在庫状況・新規売出件数」などグラフを作成し、分かりやすく不動産売却市況が今現在どのような変化を起こしているか紹介しています。
現在インターネット上では、色々な情報が飛び交っています。
こう言った中でどの情報を信用して良いものか判断がつきません。
しかし、データについては過去から現在に紐づいている裏付けのある情報です。
ぜひ、こちらをご覧頂きあなたの不動産売却へ活用ください。
詳細はこちら ☛ 「」
不動産売却時のQ&A
こちらでは、不動産売却についてお客様からご質問頂いた内容などを分かりやすくご説明しています。
不動産の売却は分からないことや不安がたくさん出てきます。
売却や住みかえにまつわる、よくあるご質問についてお答えしていますので、ぜひご覧ください。