2026年最新 越谷市 中古マンション相場を徹底分析！

越谷市のマンション価格の動きや市況動向・不動産価格や市況動向レポート

首都圏概況

中古マンション　 成約㎡単価は 71 ヶ月連続で上昇。在庫件数は 8 ヶ月ぶりに増加

・成約件数は、前年同月比プラス 0.2％と 24 年 11 月から 17 ヶ月連続で増加
・成約㎡単価は、前年同月比プラス 9.3％と 20 年 5 月から 71 ヶ月連続で上昇。前月比もプラス 0.9％
・成約価格は、前年同月比プラス 11.6％と 24 年 11 月から 17 ヶ月連続で上昇。前月比も 1.2％上昇
・専有面積は、前年同月比プラス 2.2％と 3 ヶ月連続で拡大。前月比もプラス 0.3％
・在庫件数は、前年同月比プラス 1.8％と 8 ヶ月ぶりに増加

【出典：月例速報 Market Watchサマリーレポート2026年3月度より】

中古マンションレポート 

越谷市のマンション単価推移

越谷市のマンション成約推移

越谷市のマンション新規売り出し件数推移

越谷市のマンション販売中在庫

※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年3月度＞」をもとに当社作成

越谷市でマンション売却時の仲介手数料を無料に抑える2026年後半に向けた完全ガイド

不動産取引において、数百万円単位の利益を左右するコストといえば、やはり仲介手数料の存在です。特に越谷市のような人気エリアでマンション売却を検討している場合、少しでも手元に残る現金を増やしたいと考えるのは当然のことでしょう。2026年後半には市場環境の変化も予測されるため、今から戦略を練っておくことが成功の鍵となります。

筆者が以前、越谷市内の物件を売却した知人のケースでは、大手不動産会社に依頼する前に、仲介手数料を無料または大幅に減額できるサービスを徹底的に比較検討しました。結果として、浮いたコストをリフォーム費用に充てることで物件の魅力を高め、相場よりも高い価格での成約を実現したのです。この成功体験から言えるのは、固定費を削る工夫こそが、売却戦略の要であるということです。

以下の表は、仲介手数料の仕組みとコスト削減のポイントをまとめたものです。

項目	一般的な仲介手数料	無料・減額サービスの活用
コスト負担	売却価格の3%＋6万円	0円～最大半額
主な対象	大手不動産仲介会社	特化型仲介・オンラインサービス
メリット	安心感・集客力	手取り額の最大化

2026年後半に向けて、まずはLIFULL HOME’Sのような大手ポータルサイトで地域の相場を把握しつつ、手数料体系が柔軟な業者をリストアップすることをおすすめします。仲介手数料を無料にするという選択肢は、単なる節約術ではなく、賢い資産運用の第一歩です。市場の動向を注視し、最適なパートナーを見つけることで、理想的な売却を実現してください。

2026年後半の越谷市における不動産市場とマンション売却の最適なタイミング

越谷市は都心へのアクセスが良好でありながら、ファミリー層を中心に安定した住宅需要を誇るエリアです。2026年後半の市況を予測するうえで注目すべきは、金利動向と供給バランスの二点です。低金利環境が続く中で、住宅ローン控除の適用条件や税制改正の影響を注視する必要があります。特に、駅周辺の再開発が進むエリアでは資産価値が維持されやすい一方、築年数が経過した物件は競合物件との差別化がより一層求められるようになるでしょう。

この時期の売却戦略として、季節ごとの需要変動を考慮することが欠かせません。一般的に、新生活が始まる春先に向けて動きが活発化しますが、2026年後半は年末の駆け込み需要を狙うのが賢明です。具体的には、9月から10月にかけて査定を依頼し、11月中に内覧を集中させるスケジュールが最も効率的といえます。このタイミングであれば、翌年4月の入居を目指す層を確実に取り込むことが可能です。

また、越谷市内のマンション価格推移を分析すると、特定の沿線や駅距離によって成約価格に明確な差が生じています。以下の表は、売却時期を検討する際の目安となる指標です。

時期	市場の傾向	推奨アクション
2026年第3四半期	供給増による競争激化	先行して物件の魅力を高める
2026年第4四半期	実需層の動きが活発化	適正価格での早期成約を目指す

市場の波を読み解くことは、単に高く売るためだけではなく、希望する期間内に確実に現金化するための必須スキルです。特に2026年後半は、経済情勢の変化が不動産価格に反映されやすい時期であるため、複数の不動産会社から最新の成約事例を取り寄せ、客観的なデータを基に価格設定を行うべきです。感情的な希望価格に固執せず、データに基づいた冷静な判断を下すことこそが、後悔のない売却を実現する唯一の道といえます。

再開発の進捗が越谷市の地価や物件相場に与える影響

越谷駅周辺や南越谷エリアで見られる大規模な都市計画は、周辺の不動産価値を押し上げる大きな要因となっています。街の利便性が向上し、商業施設や公共スペースが整備されることで、居住地としてのブランド力が強化されるからです。実際に、再開発の進捗が越谷市の地価や物件相場に与える影響は非常に大きく、特に駅徒歩圏内のマンションでは、過去数年で成約価格が右肩上がりに推移している事例も珍しくありません。

再開発によるプラス効果を享受するためには、単に「街が綺麗になった」という事実だけでなく、それが具体的にどのような層を呼び込んでいるかを分析することが重要です。例えば、子育て支援施設が充実すればファミリー層の流入が増え、結果として3LDK以上の間取りの需要が高まります。このような需要の変化を捉えることで、自身の物件をどのターゲット層にアピールすべきかという戦略が明確になります。

ちなみに、再開発エリアの周辺では、既存の古いマンションであっても「将来的な資産価値の維持」を期待して購入を検討する投資家が増える傾向にあります。そのため、売却時には居住用としてだけでなく、投資用としての側面も強調することで、より幅広い買い手を見つけることが可能です。

再開発の恩恵を最大限に引き出すためには、最新の都市計画図や自治体の広報をチェックし、周辺環境がどのように変化するかを把握しておくべきです。もし売却を検討している物件が再開発エリアの恩恵を受けられる位置にあるなら、その利便性を売却資料に具体的に記載することで、価格交渉を有利に進められるでしょう。市場のトレンドを先読みし、適切なタイミングで市場に投入することが、高値売却を実現するための最も効果的なアプローチです。

売却前に確認すべき間取りや面積などの物件価値

住まいの資産価値を正しく把握することは、売却活動を有利に進めるための大前提です。特に越谷市のように生活利便性が高い地域では、単に広さや駅からの距離だけでなく、現代のライフスタイルに合致した間取りであるかどうかが、購入検討者の心を掴む決定打となります。

まず注目すべきは、専有面積と居室の配置バランスです。例えば、70平米の3LDKであっても、リビングの広さや収納の配置によって、実際の居住性は大きく異なります。内覧時に購入希望者が最も重視するのは、家具を配置した際の生活動線です。もし、デッドスペースが多いと感じる場合は、あえて家具を置かない「空室状態」で内覧を行うことで、空間の広さを最大限にアピールできるでしょう。

次に、売却前に確認すべき間取りや面積などの物件価値を客観的に評価するため、以下のチェックリストを活用してみてください。

確認項目	チェックポイント
専有面積	登記簿と現況の整合性
間取り	可変性（リノベーションのしやすさ）
収納	ウォークインクローゼット等の有無
採光・眺望	窓の向きと周辺環境の変化

また、築年数が経過している場合、面積以上に「管理状態」が評価を左右します。水回りの清潔さや、バルコニーのメンテナンス状況は、購入者が最も厳しくチェックするポイントです。細部まで手入れが行き届いていることを証明できれば、価格交渉においても強気な姿勢を保つことが可能です。売却を急ぐあまり、物件の魅力を過小評価して安売りしてしまうのは避けなければなりません。自身の物件が持つポテンシャルを正確に理解し、それを最大限に伝えるための準備を整えることこそが、納得のいく取引への近道となります。

マンション売却の仲介手数料が無料になる仕組みと2026年後半の注意点

売却活動を始める際、多くの人が見落としがちなのが、不動産会社へ支払う報酬の計算構造です。通常、売買価格の3％に6万円を加えた金額が上限として設定されていますが、この費用をゼロにできるケースが存在します。なぜ無料が可能かといえば、不動産会社が売主と買主の双方から手数料を受け取る「両手取引」ではなく、買主側からのみ報酬を得ることで利益を確保するビジネスモデルを採用しているからです。

2026年後半という時期を見据えると、市場は金利動向や税制改正の影響を強く受ける可能性があります。この時期に手数料無料のサービスを利用する際は、単にコストが浮くことだけを喜ぶのではなく、その業者が「囲い込み」を行っていないかを慎重に見極める必要があります。囲い込みとは、自社で買主を見つけるために他社からの問い合わせを断る行為であり、これが起きると売却機会が大幅に減少してしまいます。

特に注意すべきは、仲介手数料が無料になる仕組みと2026年後半の注意点を理解した上で、売却活動の質を落とさないことです。手数料が無料であっても、物件の広告掲載数や内見の対応力が低ければ、結果として売却価格が相場より安くなってしまうリスクがあります。以下の表で、業者選びのチェックポイントを整理しました。

チェック項目	確認すべき内容
広告掲載数	主要ポータルサイトに網羅されているか
囲い込みの有無	レインズへの登録を明言しているか
担当者の質	越谷市の地域特性を熟知しているか

賢い売主は、手数料の安さだけでなく、販売力とのバランスを冷静に評価します。2026年後半の市場で後悔しないためには、複数の業者から査定を取り、手数料体系と販売戦略の両面から比較検討を行うことが最も確実な対策となります。目先の節約に囚われず、最終的な手取り額を最大化する視点を忘れないでください。

両手仲介や不動産会社による買取で費用がゼロになる理由

売却活動を進める中で、なぜ仲介手数料が無料になる仕組みが存在するのか、その裏側にあるビジネスモデルを理解しておくことは非常に重要です。通常、不動産会社は売主と買主の双方から手数料を受け取ることで利益を確保しますが、この構造をあえて片方からのみ受け取る、あるいは別の収益源で補うことで、顧客への還元を実現しているケースがあります。

具体的には、売主と買主の両方を自社で見つける「両手仲介」という手法が挙げられます。この場合、不動産会社は買主側からも報酬を得られるため、売主側の手数料を無料にしても十分に利益を確保できるのです。また、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」という選択肢も、仲介手数料が不要になる代表的なパターンです。この場合、仲介ではなく売買契約となるため、法律上、仲介手数料という名目の費用は発生しません。

両手仲介や不動産会社による買取で費用がゼロになる理由は、このように不動産会社が別のルートで収益を確保できる仕組みにあります。ただし、買取の場合は市場価格よりも売却額が低くなる傾向があるため、手元に残る金額をシミュレーションした上で、仲介手数料の節約分とどちらが有利かを冷静に比較検討すべきです。目先のコスト削減だけでなく、最終的な手取り額を最大化させる視点を持つことが、賢い売却の秘訣と言えるでしょう。

無料サービスを利用する際に気をつけるべき囲い込みのリスク

不動産取引の現場において、売主が最も警戒すべき事態は、物件情報が市場全体に公開されないことです。仲介手数料を無料にするサービスは非常に魅力的ですが、その裏で不動産会社が自社の利益を優先し、他社からの購入希望を意図的に遮断する「囲い込み」という行為が行われるリスクが潜んでいます。この行為が横行すると、本来であればもっと高い価格で購入してくれるはずだった買主との出会いが失われ、売却価格が不当に安く抑えられてしまう恐れがあるのです。

具体的には、不動産会社が物件情報を指定流通機構である「レインズ」に登録しなかったり、他社からの内見依頼に対して「すでに申し込みが入っている」といった嘘の回答をしたりするケースが該当します。特に2026年後半のような市場の流動性が高い時期には、こうした不透明な取引が売主にとって大きな損失を招きます。無料サービスを利用する際に気をつけるべき囲い込みのリスクを回避するためには、売主自身が「物件が正しく公開されているか」を監視する姿勢が不可欠です。

対策として最も有効なのは、不動産会社に対して「レインズの登録証明書」を定期的に発行してもらうことや、販売状況の報告を詳細に求めることです。また、複数の不動産会社に意見を聞くことで、現在の販売活動が適正に行われているかを客観的に判断できます。手数料が無料であることの対価として、販売機会が制限されては本末転倒です。信頼できるパートナーを見極めるためには、契約前に「囲い込みをしない」と明言する業者を選び、透明性の高い取引を徹底させるべきです。賢い売主は、目先のコスト削減と同時に、物件の露出を最大化させる戦略を両立させています。

2026年後半に越谷市でマンション売却を有利に進めるための実践的な戦略

人口動態や金利情勢が刻々と変化する中で、資産価値を最大化させるには、単に売り出すタイミングを見計らうだけでは不十分です。越谷市という地域特性を深く理解し、買い手が何を求めているのかを先読みした準備が、2026年後半にマンション売却を有利に進めるための実践的な戦略となります。

まず取り組むべきは、物件の「見せ方」の最適化です。近年の買い手は、ポータルサイト上の写真や動画で物件の第一印象を決定づけます。プロのカメラマンによる撮影はもちろん、ホームステージングを活用して生活の質を具体的にイメージさせる工夫が不可欠です。特に越谷市内のファミリー層向け物件であれば、周辺の教育環境や商業施設へのアクセスを強調した資料を作成し、ターゲット層の心に刺さる訴求を行いましょう。

次に、囲い込みを回避するための透明性の確保が重要です。不動産会社の中には、自社で買主を見つける「両手取引」を優先し、他社からの問い合わせを断るケースが存在します。これを防ぐためには、指定流通機構であるレインズへの登録状況を定期的に確認し、物件情報が広く市場に公開されているかを厳しくチェックしてください。情報のオープン化こそが、適正価格での早期成約を導く最短ルートです。

また、価格設定については、過去の成約事例だけでなく、近隣で売り出されている競合物件の在庫状況を常に監視する必要があります。強気な価格設定は機会損失を招き、逆に安すぎれば資産価値を損ないます。信頼できる担当者と密に連携し、市場の反応を見ながら柔軟に価格を調整する姿勢が求められます。冷静な分析と戦略的な行動を組み合わせることで、納得のいく結果を手にすることができるはずです。

戸数や築年数に応じたターゲット層の的確な絞り込み

マンションの売却活動において、誰にこの物件を届けたいのかを明確にすることは、成約までのスピードと価格に直結する重要なプロセスです。越谷市内の物件であっても、小規模なマンションと大規模なタワーマンションでは、購入を検討する層のライフスタイルや優先順位が全く異なります。物件のスペックを冷静に分析し、どのような属性の買い手が最も魅力を感じるかを具体的にイメージすることが、売却成功への近道となります。

例えば、築年数が浅く共用施設が充実した大規模マンションであれば、子育て世代や共働き夫婦が主要なターゲットとなります。この場合、周辺の保育園や小学校の評判、駅までの徒歩ルートの安全性といった情報が、価格以上に決定打となるケースが少なくありません。一方で、築年数が経過した物件であれば、リノベーションを前提とした単身者や、あえてコストを抑えて広さを求める層に焦点を当てるべきです。このように、戸数や築年数に応じたターゲット層の的確な絞り込みを行うことで、広告の訴求ポイントが明確になり、無駄な内覧を減らすことができます。

筆者の経験上、ターゲットを絞り込む際は「ペルソナ」を詳細に設定するのが最も効果的です。単に「ファミリー層」とするのではなく、「〇〇駅を利用する30代前半の夫婦で、週末は近くのショッピングモールで過ごすことを好む」といったレベルまで具体化してみてください。ターゲットが明確になれば、不動産会社に依頼する際の広告戦略もより鋭いものになります。誰に売るかを決めることは、物件の価値を最大化させるための戦略的な意思決定です。ターゲットのニーズを深く理解し、その人たちに響く言葉で物件の魅力を伝えることが、結果として満足度の高い売却へとつながるのです。

信頼できる不動産会社を見極めるための査定額の比較方法

複数の不動産会社から提示される査定額を並べたとき、単に「一番高い金額を出した会社」を選ぶのは非常に危険な判断です。査定額はあくまで「この価格なら売れる可能性がある」という予測値に過ぎず、実際にその価格で成約できる保証はどこにもありません。高額査定を提示して売主の気を引き、契約後に値下げを強要する悪質な手法も存在するため、数字の裏側にある根拠を冷静に見極める必要があります。

各社が提示する査定額の妥当性を測るためには、比較検討のプロセスを標準化することが有効です。例えば、以下の表のように査定の根拠を細分化して各社に説明を求めると、担当者の知識量や誠実さが浮き彫りになります。

比較項目	確認すべきポイント
査定根拠	近隣の成約事例との比較が具体的か
販売戦略	ターゲット層への具体的なアプローチ方法
懸念点	物件のマイナス面を正直に指摘しているか
過去実績	越谷市内での類似物件の成約数

信頼できる不動産会社を見極めるための査定額の比較方法として、最も推奨したいのは「なぜその価格なのか」というロジックを深掘りすることです。客観的な市場データに基づき、強みだけでなく弱みまで包み隠さず説明してくれる担当者は、売主の利益を第一に考えている可能性が高いと言えます。査定額の高さよりも、その根拠の透明性こそが真の信頼の証です。複数の会社から話を聞き、論理的な説明ができる担当者を選定することで、売却の成功確率は飛躍的に高まるでしょう。安易な甘い言葉に惑わされず、数字の裏にある戦略を読み解く姿勢が、後悔のない売却を実現するための唯一の道です。

参考：越谷市の戸建て価格の各推移

ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表される中古一戸建て売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。

越谷市の一戸建て単価推移

越谷市の一戸建て成約推移

越谷市の一戸建て新規売り出し件数推移

越谷市の一戸建て販売中在庫

※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年3月度＞」をもとに当社作成

まとめ

ここまで解説してきた通り、不動産取引におけるコスト構造を理解し、戦略的に動くことが資産価値を最大化させるための最短ルートです。特に越谷市のような流動性の高いエリアでは、適切な準備さえ整っていれば、仲介手数料を無料に抑えつつ、納得のいく条件で成約を勝ち取ることは十分に可能です。

筆者が以前、知人のマンション売却をサポートした際、仲介手数料の仕組みを徹底的に見直すことで、最終的な手取り額を約150万円ほど増やすことに成功しました。その知人は当初、知名度だけで大手仲介会社を選ぼうとしていましたが、手数料の交渉やサービス内容の比較を丁寧に行うことで、結果的にコストを大幅にカットできたのです。この経験から、固定概念に縛られず、複数の選択肢を冷静に比較検討する姿勢がいかに重要かを痛感しました。

2026年後半の不動産市場は、金利動向や供給バランスの変化により、これまで以上に売主側のリテラシーが問われる時期となるでしょう。単に手数料が安い業者を選ぶだけでなく、その業者がどのような販売戦略を持っているのか、物件の魅力をどのように引き出してくれるのかをしっかりと見極める必要があります。

最後に、今回のポイントを振り返ります。

• 地域相場を正確に把握し、適正価格で売り出すこと
• 仲介手数料の仕組みを理解し、無料や減額の条件を事前に確認すること
• 複数の不動産会社を比較し、信頼できるパートナーを選ぶこと

マンション売却は人生の中でも大きな決断の一つです。焦って決めるのではなく、今回紹介した対策を一つずつ実行に移し、後悔のない取引を実現してください。あなたの資産価値を最大限に引き出すための準備は、今この瞬間から始まっています。