2025年最新 さいたま市 中古マンション相場を徹底分析！

さいたま市の不動産相場と価格推移、不動産売買市況報告（毎月更新）

首都圏概況

中古マンション 　成約㎡単価は 71 ヶ月連続で上昇。在庫件数は 8 ヶ月ぶりに増加

・成約件数は、前年同月比プラス 0.2％と 24 年 11 月から 17 ヶ月連続で増加
・成約㎡単価は、前年同月比プラス 9.3％と 20 年 5 月から 71 ヶ月連続で上昇。前月比もプラス 0.9％
・成約価格は、前年同月比プラス 11.6％と 24 年 11 月から 17 ヶ月連続で上昇。前月比も 1.2％上昇
・専有面積は、前年同月比プラス 2.2％と 3 ヶ月連続で拡大。前月比もプラス 0.3％
・在庫件数は、前年同月比プラス 1.8％と 8 ヶ月ぶりに増加

【出典：月例速報 Market Watchサマリーレポート2026年3月度より】

さいたま市の中古マンション相場と価格推移・中古マンション成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移

ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表されるマンション売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。
マンション売却、マンション購入時の判断材料としてご活用いただければと存じます。

さいたま市のマンション成約推移

さいたま市のマンション新規売り出し件数推移

さいたま市のマンション販売中在庫推移

さいたま市のマンション単価推移

※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年3月度＞」をもとに当社作成

さいたま市でマンション売却を検討中の方へ２０２６年後半に仲介手数料を無料にするコツを徹底解説

不動産取引において、数百万円単位のコスト削減を実現できれば、その後の新生活の選択肢は大きく広がります。特に、さいたま市で所有する物件の売却を計画している方にとって、仲介手数料の負担は無視できない要素でしょう。通常、不動産会社へ支払うこの費用は売却価格の3％程度が相場ですが、工夫次第でこれを無料にできる可能性があります。

2026年後半という時期を見据えた場合、市場の動向を先読みした戦略が鍵となります。以下の表では、一般的な仲介手数料と、特定の条件を満たした場合の比較をまとめました。

項目	一般的な仲介手数料	無料化の可能性
基本報酬	売却価格の3％＋6万円	0円
対象物件	全物件	特定の条件を満たす物件
適用時期	いつでも	2026年後半の市場環境に依存

仲介手数料を無料にするためには、自社で買主を直接見つける「両手仲介」を積極的に行う不動産会社を選ぶか、特定のキャンペーンを展開している業者を狙うのが最も効果的です。特に、さいたま市内の需要が集中するエリアであれば、買い手が見つかりやすいため、交渉の余地が生まれます。まずは、複数の不動産会社から査定を取り、手数料体系について率直に相談してみることから始めてみてください。賢い選択が、あなたのマンション売却を成功へと導きます。

２０２６年後半におけるさいたま市の不動産市場動向と予測

さいたま市は、都心へのアクセスの良さと生活利便性の高さから、長年にわたり安定した人気を誇るエリアです。2026年後半の市場を展望すると、人口流入の継続や再開発事業の進捗により、底堅い需要が維持されると見込まれます。特に大宮や浦和といった主要駅周辺では、供給が限られる中で価格が高止まりする可能性が高く、売主にとっては有利な交渉環境が整うでしょう。

一方で、郊外エリアでは金利動向や住宅ローン減税の変更が買い手の心理に影響を与えることが予想されます。市場の過熱感が落ち着きを見せる中で、物件の個性がより重視される局面となるはずです。売却を成功させるには、単に相場を追うだけでなく、物件の強みを明確に打ち出す戦略が不可欠です。

ちなみに、さいたま市は「住みここちランキング」で常に上位にランクインする街ですが、実は市内の公園面積が非常に広く、子育て世代からの評価が極めて高いという特徴があります。こうした住環境の良さは、数値化しにくいものの、買い手にとっては大きな魅力として映るはずです。

市場の潮目が変わるタイミングを逃さないためには、2026年後半の動向を注視しつつ、早めに専門家と連携して準備を進めるのが賢明です。需要が旺盛な時期を逃さず、適切な価格設定を行うことが、納得のいく売却を実現するための最も重要なステップとなります。

さいたま市内のエリア別需要と価格推移

大宮駅や浦和駅周辺の再開発が進む中で、住まいを探す人々の視線はより細分化された地域へと向けられています。さいたま市内のエリア別需要と価格推移を分析すると、単なる利便性だけでなく、子育て環境や将来的な資産価値を重視する層の動きが顕著です。

特に大宮区や浦和区の駅近物件は、供給が限られていることもあり、高値圏での取引が続いています。一方で、南区や緑区といったエリアでは、ファミリー層からの根強い支持により、安定した価格水準を維持しているのが特徴です。2026年後半に向けては、これらの地域でテレワーク需要を反映した間取りの物件が、より高く評価される傾向が強まると予測されます。

以下の表は、主要エリアにおける近年の価格傾向をまとめたものです。

エリア	需要の傾向	価格推移
大宮区	非常に高い	上昇傾向
浦和区	非常に高い	上昇傾向
南区	高い	横ばい～微増
緑区	安定	横ばい

売却を検討する際は、自身の物件がどのエリアのどの層に刺さるのかを冷静に見極めるべきです。単に相場を追うのではなく、周辺の競合物件がどのような価格で成約しているかを調査し、強みを明確に打ち出すことが、高値売却への最短ルートとなります。

売り時を見極めるための最新データと市況

マンションの売却を検討する際、勘や勢いだけで価格を決めるのは非常に危険です。特に2026年後半という時期は、金利政策の変動や住宅ローンの控除枠の変化など、不動産市場を左右する外部要因が重なるタイミングです。そのため、客観的なデータに基づいた判断が、最終的な手取り額を大きく左右することになります。

具体的には、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」や、不動産流通機構が提供する「レインズ」の成約データを確認することが欠かせません。これらの情報を活用し、近隣で類似物件がいくらで売れているのか、またどの程度の期間で成約に至っているのかを把握しましょう。売り時を見極めるための最新データと市況を正しく読み解くことで、相場よりも安く売ってしまうリスクを回避できます。

以下の表は、売却判断に役立つ指標をまとめたものです。

指標	確認すべき内容
成約価格推移	過去半年間の近隣相場
在庫数	競合物件の多さ
販売期間	平均的な売却までの日数

もし、近隣で売り出し中の物件が急増している場合は、供給過多により価格競争に巻き込まれる恐れがあります。逆に、在庫が少ない時期を狙えば、強気の価格設定でも買い手が見つかりやすいでしょう。最新の市況を常にチェックし、市場の波を味方につける準備を今から始めておくことが、最も確実な成功への近道です。

２０２６年後半にマンション売却を進める上で知っておきたい仲介手数料の仕組み

売却活動を始める前に、不動産会社へ支払う報酬のルールを正しく理解しておくことは、手元に残る利益を最大化するための第一歩です。多くの人が何気なく支払っているこの費用は、宅地建物取引業法という法律によって上限額が定められています。具体的には、売買価格の3％に6万円を加え、そこに消費税を乗じた金額が算出のベースとなります。

2026年後半の市場を見据える際、この「仲介手数料の仕組み」を把握しているか否かで、手取り額に大きな差が生まれます。不動産会社は、売主と買主の双方から報酬を受け取ることで利益を確保するのが一般的ですが、中には売主側の手数料を無料にすることで、早期の物件確保を狙う戦略をとる業者も存在します。特に、供給過多や需要の変動が予測される時期には、こうした手数料体系の柔軟性が売却戦略の成否を分けることになります。

また、この報酬は成功報酬型であるため、売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。しかし、広告費や査定費用といった名目で別途請求されるケースがないか、契約前にしっかりと確認しておくべきです。透明性の高い取引を実現するためには、手数料の内訳を明確に提示してくれるパートナーを見つけることが何よりも重要です。知識を武器に、納得のいく条件で取引を進めましょう。

仲介手数料の上限と支払いタイミング

売却が成立した際に不動産会社へ支払う報酬額は、法律によって明確な上限が定められています。具体的には、取引価格が400万円を超える場合、売却価格の3％に6万円を加え、さらに消費税を乗じた金額が最大値となります。このルールを知っておくことは、不当な請求を防ぐための第一歩です。

支払いのタイミングについては、原則として売買契約時と決済・引き渡し時の二回に分けて支払うのが一般的です。契約時に半額を支払い、残りの半額を物件の引き渡しと同時に支払うケースが多く見られます。ただし、不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払うことを認めている場合もあります。

仲介手数料の上限と支払いタイミングを事前に把握しておくことで、資金計画に余裕が生まれます。特に、売却代金から住宅ローンの残債を返済する予定がある方は、手元に残る現金を正確に計算しておくことが欠かせません。契約書に署名する前に、いつ、いくら支払う必要があるのかを不動産会社の担当者としっかりと確認し、納得した上で手続きを進めるようにしましょう。不明な点があれば遠慮なく質問し、透明性の高い取引を心がけることが、トラブルを未然に防ぐ最善の策となります。

なぜ不動産売却で仲介手数料が無料になるのか

不動産会社が本来受け取るはずの報酬をあえて放棄する背景には、ビジネスモデル上の明確な戦略が存在します。通常、不動産取引では売主と買主の双方から手数料を得る「両手仲介」が理想とされますが、売主側から手数料を無料にすることで、魅力的な物件を優先的に自社で取り扱おうとする動きが活発化しているのです。

具体的には、買主側からのみ手数料を受け取る「片手仲介」に特化することで、売主にとっては仲介手数料が無料になるという仕組みが成り立ちます。特に、人気の高いエリアや条件の良い物件であれば、買主を見つけることは比較的容易です。そのため、売主からの報酬をゼロにしても、買主側からの報酬だけで十分に利益を確保できるという計算が働きます。

また、自社の顧客リストを充実させるためのマーケティングコストとして、あえて手数料を無料化するケースも増えています。物件の囲い込みを防ぎ、早期成約を目指すための戦略的な判断といえるでしょう。売主にとっては、売却にかかる諸費用を大幅に抑えられるため、手元に残る資金を次の住まい探しや生活の充実に回せるという大きなメリットがあります。こうしたビジネス構造を理解しておけば、不動産会社選びの際に、単に手数料の安さだけでなく、どのような戦略で売却を成功させようとしているのかを見極める視点が持てるはずです。

２０２６年後半のさいたま市で仲介手数料無料の不動産会社を利用するメリットと注意点

手元に残る現金を最大化したいと考える売主にとって、仲介手数料を無料にするサービスは非常に魅力的な選択肢です。特に2026年後半のさいたま市においては、人口流入が続くエリアとそうでないエリアの二極化が進むと予想されており、手数料を抑えることで価格競争力を高め、早期成約を狙う戦略が有効となります。仲介手数料無料の不動産会社を利用する最大のメリットは、単純に売却益が数百万円単位で増える点にあります。浮いた資金を新居の家具購入や住宅ローンの繰り上げ返済に充てられるのは、大きな強みといえるでしょう。

もちろん、手数料が無料である以上、サービス内容が限定的になるのではないかという懸念を抱く方もいるかもしれません。しかし、実際には多くの会社が効率的なオンライン集客や広告費の最適化によって利益を確保しており、必ずしもサポートの質が低いとは限りません。むしろ、限られた予算内で効率的に動くため、担当者がより熱心に買主探しに奔走してくれるケースも多いのです。

ただし、注意すべき点もあります。手数料が無料になる条件として、特定の物件種別や価格帯に限定されていたり、売主側からの直接依頼のみを対象としていたりする場合があるためです。また、広告活動が最小限に抑えられ、結果として売却期間が長引いてしまうリスクもゼロではありません。契約前に、どのような広告戦略で買主を募集するのか、具体的な販売計画を必ず確認してください。目先のコスト削減だけでなく、最終的な手取り額と売却スピードのバランスを冷静に見極めることが、成功への近道となります。

手元に残る利益を最大化できるメリット

売却代金から諸経費を差し引いた金額こそが、次のステップへ進むための真の原資となります。多くの売主が売却価格の高さばかりに注目しがちですが、最終的に手元に残る利益を最大化できるメリットを享受するためには、支出を抑える視点が欠かせません。

例えば、3,000万円でマンションが売れた場合、通常であれば約100万円近い仲介手数料が差し引かれます。この金額は決して小さくありません。もし手数料が無料になれば、その分を住宅ローンの繰り上げ返済に充てたり、新しい住まいの家具購入費用に回したりと、資金計画の自由度が劇的に向上します。浮いた資金をリフォーム費用や引越し代に充てることで、売却後の生活の質を一段と高めることも可能です。

また、手数料を抑えることは、売却価格を少し下げてでも早期成約を目指したいという戦略的な判断を容易にします。価格競争力を高めつつ、自身の利益も確保できるという二重の利点は、不動産取引において非常に強力な武器となります。目先の数字に惑わされず、トータルでの収支を最適化する意識を持つことが、後悔のない売却を実現するための近道です。

囲い込みなどのリスクと物件販売力への影響

不動産売却において、仲介手数料が無料になる仕組みの裏側には、時に売主にとって不利益となり得る営業手法が隠されている場合があります。特に注意が必要なのが、不動産会社が自社で買主を見つけようとするあまり、他の不動産会社からの問い合わせを意図的に遮断する「囲い込み」という行為です。この手法が取られると、物件情報が広く市場に行き渡らず、本来出会えるはずだった高値で購入希望を持つ買主を逃してしまうリスクが高まります。

手数料無料を謳う会社の中には、自社で買主を見つけられない場合に販売活動が停滞してしまうケースも存在します。広範なネットワークを駆使して物件を露出させる力こそが、早期売却と高値成約の源泉です。もし特定の会社に任せることで販売力が低下し、結果として相場よりも安い価格で妥協せざるを得なくなれば、手数料を節約した意味が薄れてしまいます。

売主として最も避けるべきは、手数料の安さだけに目を奪われ、物件の露出機会を失うことです。不動産会社を選ぶ際は、レインズへの登録状況や、他社との連携に積極的かどうかを必ず確認してください。透明性の高い販売活動を行っているかを見極めることが、最終的な手取り額を最大化するための重要な判断基準となります。目先のコストだけでなく、販売力という実力を見極める視点を持ちましょう。

２０２６年後半にさいたま市で高く早く売るための具体的な対策

さいたま市という土地は、都心へのアクセスの良さと生活環境の充実から、常に一定の需要が存在するエリアです。2026年後半というタイミングで、所有する物件をより有利な条件で手放すためには、単に市場に出すだけでは不十分かもしれません。なぜなら、物件の魅力を最大限に引き出し、ターゲット層に的確に届けるプロセスこそが、価格とスピードを左右するからです。

まず取り組むべきは、物件の第一印象を決定づけるホームステージングです。モデルルームのように家具を配置し、照明を工夫するだけで、内覧者の購入意欲は劇的に変化します。特に、さいたま市内のファミリー層をターゲットにする場合、生活のしやすさを具体的にイメージさせる演出が不可欠です。また、物件の強みを客観的に分析し、近隣の競合物件よりも優位なポイントを明確に打ち出すことも忘れてはいけません。

さらに、2026年後半の市場動向を注視し、適切な価格設定を行うことが重要です。高値で売りたいという気持ちは理解できますが、相場から大きく逸脱した価格は、かえって売却期間を長期化させ、最終的な成約価格を下げる要因となります。不動産会社と密に連携し、リアルタイムの成約事例を基にした適正価格を算出しましょう。戦略的な価格設定と魅力的な演出を組み合わせることで、理想的な条件での売却が現実味を帯びてきます。まずは、信頼できるパートナーを見つけ、具体的な販売計画を練り上げることから始めてみてください。

経験豊富な営業担当者との信頼関係構築

担当者の力量が売却活動の成否を左右すると言っても過言ではありません。特に、さいたま市のような流動性の高いエリアでは、物件の魅力を的確に言語化し、潜在的な購入希望者へ届けるスキルが求められます。単に書類を処理するだけでなく、市場の微細な変化を読み取り、適切な価格戦略を提案できるプロフェッショナルを見極めることが、結果として利益の最大化に直結します。

経験豊富な営業担当者との信頼関係構築は、単なる事務的なやり取りを超えたパートナーシップを築くプロセスです。最初の面談で、過去の成約事例や担当者自身が手掛けた物件の具体的なエピソードを聞いてみてください。その際、都合の良いことばかりを並べるのではなく、売却におけるリスクや懸念点まで率直に伝えてくれる人物こそ、真に信頼に値するパートナーと言えます。

また、こちらの要望を汲み取った上で、プロの視点から「なぜその価格設定なのか」「どのようなターゲット層にアプローチすべきか」を論理的に説明してくれるかも重要な判断基準です。良好な関係が築ければ、市場の動向や競合物件の動きといった非公開情報も共有されやすくなり、有利な条件での売却が現実味を帯びてきます。担当者との対話を重ね、二人三脚でゴールを目指す体制を整えることが、理想的な取引を実現するための最短ルートです。

魅力的な物件に見せるためのハウスクリーニングと内覧準備

内覧に訪れた購入検討者が、玄関の扉を開けた瞬間に抱く「ここに住みたい」という直感こそが、早期成約への最短ルートです。物件の価値を正当に評価してもらうためには、居住空間を単に掃除するだけでなく、プロの技術を取り入れたハウスクリーニングで清潔感を極限まで高めることが欠かせません。特に水回りの汚れや窓ガラスの曇りは、生活感を感じさせやすく、購入意欲を削ぐ要因となります。

内覧準備として、不要な荷物を徹底的に整理し、空間を広く見せる工夫も重要です。クローゼットの中身を整理して収納力をアピールしたり、照明を明るい色味に変えて部屋全体の印象を華やかにしたりするだけで、物件のポテンシャルは大きく引き出されます。また、玄関には季節の花を飾るなど、五感に訴える演出を施すことで、訪れる人に心地よい生活のイメージを具体的に想起させることができます。

細部まで行き届いたメンテナンスは、売主が物件を大切に扱ってきたという証拠にもなり、購入検討者からの信頼感に直結します。見えない部分のケアが、最終的な価格交渉においても強気な姿勢を支える大きな武器となるのです。手間を惜しまず、細かな準備を積み重ねることが、理想の条件で売却を成功させるための確実な一歩となります。

参考：さいたま市の戸建て価格の各推移 

中古一戸建て成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移

ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表される中古一戸建て売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。

さいたま市の一戸建て成約推移

さいたま市の一戸建て販売中在庫推移

さいたま市の一戸建て新規売り出し件数推移

さいたま市の一戸建て単価推移

※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年3月度＞」をもとに当社作成

まとめ

ここまで解説してきた通り、不動産取引におけるコスト構造を理解し、戦略的に動くことが資産価値を最大化する近道です。特に2026年後半の市場を見据え、さいたま市でマンション売却を成功させるためには、単に査定額が高い業者を選ぶのではなく、仲介手数料の仕組みを逆手に取った交渉が不可欠となります。手数料が無料になるケースは決して夢物語ではなく、適切な準備と不動産会社との対話によって十分に実現可能な選択肢です。

成功の秘訣は、複数の会社を比較検討し、手数料の減額交渉を恐れない姿勢にあります。もし担当者が「無料は難しい」と回答したとしても、他の付帯サービスや広告戦略で利益を相殺できる提案がないか、粘り強く確認してみてください。あなたの資産を最大限に守る権利は、売主であるあなた自身にあります。

余談ですが、実は売却活動と並行して、近隣の賃貸相場を調べておくことも非常に有効です。売却後の住み替え先を検討する際、賃貸市場の動きを知っておくことで、売却価格の妥当性をより客観的に判断できるようになります。ちなみに、さいたま市は近年、再開発が進むエリアと落ち着いた住宅街が共存しており、ターゲット層を絞った広告戦略が非常に効果的です。

最後に、焦って結論を急ぐのではなく、市場のタイミングを計りながら慎重に進めることが、結果として最も高い手取り額を残すことにつながります。今回の情報を参考に、ぜひ納得のいく取引を実現してください。