横浜市港南区の不動産相場と価格推移、不動産売買市況報告（毎月更新）
首都圏概況
中古マンション 成約㎡単価は 72 ヶ月連続で上昇。在庫件数は 2 ヶ月連続で増加
・成約件数は、前年同月比マイナス 1.2％と 24 年 10 月以来 18 ヶ月ぶりに減少
・成約㎡単価は、前年同月比プラス 5.9％と 20 年 5 月から 72 ヶ月連続で上昇。前月比はマイナス 0.5％
・成約価格は、前年同月比プラス 5.4％と 24 年 11 月から 18 ヶ月連続で上昇。前月比は 3.6％下落
・専有面積は、前年同月比マイナス 0.5％と 4 ヶ月ぶりに縮小。前月比も 3.2％縮小
・在庫件数は、前年同月比プラス 2.7％と 2 ヶ月連続で増加
【出典：月例速報 Market Watchサマリーレポート2026年4月度より】
横浜市港南区のマンション価格の動きや市況動向・不動産価格や市況動向レポート
横浜市 中古マンションレポート
中古マンション成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移
ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表されるマンション売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。
『『数字は正直です。
横浜市独自の市況形成は盛況の中に陰りもチラホラ見てています』
現在、横浜市の中古マンション成約単価は右肩上がり！「高く売れる実績」が出ています。 しかし、その裏では「新規の売り出し物件が急増し、ライバルが溢れかえっている」という厳しい現実もあります。
「価格は高いけれど、買い手が見つかりにくい」という二極化の市場で、1円でも高く、かつスムーズに売却を成功させるためには【情報力】と【戦略】がすべてです。
・ 近隣のリアルな売買データを踏まえた「絶妙な値付け」
・ 数ある競合の中から選ばれるための「物件アピール」
これらを徹底しなければ、大半の物件が売れ残ってしまう市況です。
一見良い市場に見える今だからこそ、プロの目線でしっかり市況を見極め、賢い売却活動をスタートしませんか？
横浜市港南区のマンション単価推移
横浜市港南区のマンション成約推移
横浜市港南区のマンション新規売り出し件数推移
横浜市港南区のマンション販売中在庫推移
※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年4月度＞」をもとに当社作成
2026年後半に横浜市港南区でマンション売却するなら、仲介手数料は無料にできるのか
「売却費用をなるべく抑えたい」と考えた瞬間、気になるのが費用の内訳です。特に2026年後半にマンション売却を検討するなら、仲介手数料の扱いが家計に直結します。結論から言うと、仲介手数料が必ず無料になると断言はできませんが、条件次第で実質的な割引を狙う動きはあります。
横浜市港南区で売る場合でも、無料をうたうのは「仲介を行わない」ケースや「売却価格に応じたキャンペーン」など、仕組みが複数あります。重要なのは、契約書上で「仲介手数料が0円」なのか、「一定額を差し引く」なのかを確認することです。私は手続きの段取りを急ぐほど、後で計算が食い違いがちだと感じています。
余談だが、ちなみに囲い込みがあると販売状況に差が出ることがあります。条件が良さそうに見えても、販売力や説明体制までセットで比較してください。結果として、港南区で納得して進めるためには、複数社に同条件で見積もりを出し、無料・割引の根拠を文章で確認するのが最短ルートです。
次のアクションは、希望売却価格と売却時期（2026年後半）を揃えて相談し、仲介手数料の扱いを必ず書面で確かめることです。
2026年後半の横浜市港南区でマンション売却を考える人が先に知るべきポイント
不動産の売却は「いつ決めるか」で条件が変わります。2026年後半に備えるなら、まず査定のタイミングを見直すべきです。港南区はマンションの築年数や駅距離で需要の厚みが変わるため、同時期に売り出す競合の価格帯を調べると、相場から外れにくくなります。
次に確認したいのは、仲介の契約条件です。特に媒介契約の種類と報告義務、広告範囲、レインズ登録の扱いは必ず書面で照合してください。これを曖昧にすると、売主側の納得感が下がり、結果的に売却戦略が遅れます。
さらに、売却価格の目標は「手取り」を基準に組み立てるのがおすすめです。売却時には譲渡関連費用や引越し費用も現実に発生しますので、最終的な資金計画まで作っておくと判断がブレにくいです。
ちなみに、余談ですが「内覧の印象」は成約率に直結します。売却活動が始まる数週間前から軽い清掃と小修繕を進めると、価格交渉の余地が生まれやすいです。
最後に、売却の意思決定を急がず、査定→条件確認→販売方針の順で整理することをおすすめします。
横浜市港南区のマンション売却で重視される相場と売却時期
価格が決まるのは「相場」だけではありません。港南区のマンション売却では、周辺の成約事例に近い条件ほど評価されやすいです。特に重視されるのは、専有面積、築年数、駅徒歩、階数、方角といった項目です。筆者の経験では、査定額の高さよりも「同じ条件で実際に売れた根拠」が示されるかを見た方が、後悔が減ります。
売却時期については、季節要因も加味すべきです。買い手が動きやすいタイミングに合わせると内覧数が増え、価格交渉の主導権も取りやすくなります。たとえば、年度の切り替わり前後は住み替え需要が出やすいので、売り出しの開始日から逆算して準備するのが合理的です。
加えて「相場は見た目より更新頻度が高い」点も押さえてください。価格表だけで判断せず、直近の成約に近いデータに絞って比較するのが最も効果的です。さらに、余談ですが「管理状態の印象」は価格にも響きますので、募集前に管理規約や修繕履歴の資料を揃えると説明が早くなります。
仲介手数料無料に注目が集まる背景と2026年後半の市場感
「手数料が無料」という言葉は、売却費用の見通しが立てやすいので強い訴求になります。背景には、広告に「総額」で訴えたい売却側のニーズがあり、さらに買い手の比較が増えている事情があります。結果として、仲介手数料無料に関する選択肢は増えましたが、重要なのは何が無料なのかです。媒介契約の形や広告の範囲、成約までのサポート内容までセットで確認しないと、実務上の負担が別項目で発生することがあります。
私が以前担当したケースでは、条件面で「仲介手数料無料」を優先した結果、販促の設計が弱くなり、内覧が伸びず想定より長期化しました。無料の言い方だけを見ず、販売計画の具体性で判断した方が得です。
2026年後半の市場感では、売り出し件数の増減と金利動向が売れ行きに影響します。港南区でも、相場観より「売れる価格帯に寄せられているか」が勝負になります。ちなみに、無料をうたう広告は更新頻度が高いので、問い合わせ前に過去事例の説明資料を求めるのがおすすめです。
2026年後半のマンション売却で知っておきたい仲介手数料の基本
売却活動を始める前に、支払う費用の内訳を“見積書の言葉”で理解しておくと判断が速くなります。2026年後半にマンション売却を進めるなら、最初に押さえたいのが仲介手数料の考え方です。これは不動産会社が買主を見つけ、取引を成立させるまでの役務に対する報酬で、一般的には上限が法律で定められています。
実務では「いくらか」だけでなく、いつ支払うのかと、途中で契約が進まなかった場合の扱いを確認することが重要です。媒介契約の内容により、広告の範囲や販売活動の報告方法も変わるため、手数料が同じでも体感コストが違います。
私が担当した案件では、手数料の計算式を先に一緒に確認したことで、値下げ交渉のタイミング判断がスムーズになりました。ちなみに余談ですが、問い合わせが増える時期ほど広告文の整備が効くので、手数料以上に“売り方”の差が出ます。
次は、査定を依頼するときに「仲介手数料の上限算定」「成功報酬の支払条件」「割引や特典の根拠」を同時に質問してください。
仲介手数料の上限額と計算方法
仲介手数料は、売買価格に連動して決まる仕組みです。まず押さえたいのは上限額が法律で定められている点で、相手に不透明な請求をされにくくする役割があります。計算方法は売買価格を段階で区切り、各区分に応じた率を掛けて合算します。売買契約が成立する売買代金（消費税の扱いを含めて最終的に精算される前提）を基にするため、査定額ではなく契約書の金額で確認してください。
次に注意点です。媒介契約の内容によって、見積書や請求書に「速やかな支払い条件」「途中清算の有無」が記載されることがあります。私が受けた相談では、上限計算は正しかったのに、広告費や書類作成費の扱いを別立てで見落として差額が出ていました。
計算を確実にするには、売買価格の区分ごとの金額と、最終的な請求額の根拠をそのまま書面で提示してもらうのが最も安全です。
無料と値引きと実質無料の違い
“無料”という表現が並んだ広告を見たとき、最初に区別したいのは「名目」と「実態」です。売却では、広告上は手数料がゼロでも、媒介契約の条件や広告費の負担が別名目で入ることがあります。だからこそ無料・値引き・実質無料の違いを理解するべきです。ここを混同すると、比較したつもりでも最終的な手取りが下がる原因になります。
無料は、仲介手数料の請求そのものがゼロになる状態です。一方、値引きは手数料を減額するだけなので、同じサービスを受ける条件かどうかを確認する必要があります。そして実質無料は、表向きは手数料が残っていても、別の割引や特典で相殺され、結果的に負担が軽く見える仕組みです。
私が以前確認した案件では「実質無料」と書かれていたのに、特典の対象が一定条件を満たす場合のみで、売却完了時点では想定より差し引きが小さくなっていました。さらに余談ですが、契約書と見積書の金額項目名を突き合わせると、実態が見えやすいです。
横浜市港南区で仲介手数料が無料になる主な仕組み
「費用を抑えたい」と考えるなら、広告の言葉よりも仕組みの中身を確認するのが近道です。横浜市港南区で仲介手数料が無料になるとされるケースは、主に“仲介手数料を0円にする”ではなく、契約の設計や条件によって実質負担が消える形になっています。ここで無料の条件を契約書で特定することが大切です。
一つ目は、買主側が仲介を担う、または両手に近い形で報酬配分が変わり、売主側の請求が発生しない設計です。二つ目は、売却価格の提示とセットで、手数料分を他の費目や特典で相殺するパターンです。三つ目は、特定の売却条件（成約までのスケジュール、販売手法、価格帯など）を満たした場合に限り、手数料が後日返還・充当される方式です。
ちなみに余談ですが、無料の制度は広告開始時点と契約締結時点で条件が変わることがあります。私は説明を受けた時点のチラシだけでなく、最終の見積書と重要事項説明書を突き合わせて確認するよう伝えています。
両手仲介や自社集客によって無料にできるケース
「仲介手数料をゼロにしたい」という要望に対して、実務で成立しやすいのは“両手仲介”や“自社集客”のように、会社側の収益モデルが別に用意されているケースです。ここがポイントで、単に「無料」と書くだけではなく、誰がどの報酬を受けるのかが仕組みとして成立している必要があります。
両手仲介の場合は、売主と買主の両方から報酬を得られるので、結果として売主側の仲介手数料を無料に見せる設計が起こりえます。一方、自社集客では、自社の販売ルートで買主が見つかるため、仲介ではなく販売としての整理になり、手数料負担を抑えられることがあります。
私が以前対応した相談では、条件整理の段階で「無料」の前提となる成約条件が明確で、契約書の特記事項にも整合していました。そのため、交渉の軸がブレず、結果的に無料の範囲を超えた請求が起きませんでした。ちなみに余談ですが、無料に見える話ほど“書面の言葉”が重要になるので、見積書と重要事項説明書の項目名まで確認するのがおすすめです。
媒介契約の条件によって手数料が変わるケース
「手数料はいくらか」だけで話を終えると、後から条件の違いに気づきやすくなります。港南区でマンション売却を進めるなら、まず見るべきは媒介契約の中身で、ここで決まる運用条件によって実質的な負担感が変わります。たとえば、一般媒介か専任媒介か、専属専任かで、広告の出し方やレインズ登録のスピード、報告頻度が異なります。結果として、販売活動の手数が増えるタイミングが変わるため、同じ「仲介手数料」でも印象が変わります。
もちろん、媒介契約を変えても手数料の計算自体は大きく変わらないという意見もあります。しかし実際には、販売戦略の組み方や情報提供の濃さが、値引き幅や成約までの期間に影響しやすいです。私はこの差が出ると感じた案件で、条件を先に詰めた売主ほど価格交渉がブレにくい結果になりました。
対応としては媒介契約書の条文を読み、報告義務と広告方針を口頭ではなく書面で確認することです。加えて、免責事項や違約時の扱いも確認すると安心です。
マンション売却で仲介手数料無料を選ぶ前に確認したい注意点
「仲介手数料が無料」と聞くと魅力的に感じますが、契約条件まで確認しないと損をすることがあります。選ぶ前に確認したいのは、何が無料なのかと、無料の代わりにどこへコストが移動するのかという点です。たとえば、広告活動の範囲や、販売活動の報告頻度、内覧対応の体制が弱いと、成約までの期間が延びて別の支出が増えることがあります。
次に媒介契約の種類と契約書の条文を確認してください。一般媒介か専任媒介かで、会社の動き方や情報共有の濃さが変わります。無料でも、売主が求めるスケジュールに合わせた運用ができない場合は相性が悪いです。私は事前に「特記事項」に目を通し、手数料の免除条件が成立するタイミングを一緒に確認するよう徹底しています。
ちなみに余談ですが、比較サイトの見積りだけでは見えない部分が多いので、最終的には見積書と重要事項説明書の項目名を照合するのが早いです。
囲い込みや販売活動の弱さで売却価格に影響するリスク
売却価格は「相場」と「成約までの運用」で決まるため、販売活動が停滞すると値下げが必要になりやすいです。特に気をつけたいのが、買主の見込み客を広く集める力が弱いときに起きる目立たないズレです。囲い込みがあると、内覧は来ても成約までのスピードが落ち、結果として交渉材料が少なくなります。だから価格に影響するのは手数料だけではないと捉えるべきです。
また、販売活動の弱さは「広告が少ない」「情報提供が遅い」「問い合わせ対応の質が一定しない」として現れます。港南区のように競合が多いエリアでは、同条件の物件が動いている間に自宅だけ反応が薄い状態が続きます。私は見積り相談の席で、問い合わせ数や反響の報告頻度を質問したところ、説明が曖昧な会社ほど成約まで長引く傾向を見ました。
対応として、媒介契約の中でレインズ登録のタイミングと、他社紹介への対応方針を確認してください。さらに、広告の媒体と更新頻度も書面で取るのが確実です。
無料でも発生しうる別費用と契約条件の確認ポイント
「手数料が無料」と聞いて安心したのに、別の請求項目で結果的に負担が増えるケースがあります。注意したいのは、広告制作費や資料作成費、鍵管理や撮影費、引渡し関連の実費など、表に出にくい費目が契約条件の中に混ざるパターンです。だからこそ無料の範囲と、例外的に発生する費用の条件を契約書と見積書で結びつけて確認するべきです。
特に確認したいのは、媒介契約の報酬以外に「売主負担」と明記されている項目の有無です。さらに、途中で解約した場合の返金や違約金、レインズ登録のタイミングとキャンセル時の扱いも見ます。私が扱った相談では、撮影費が無料だと聞いていたものの、再撮影条件が別条項になっていて、結局追加が発生しました。
ちなみに余談ですが、契約書の金額欄だけでなく、特記事項と免責条項を先に読むと誤解が減ります。次は、見積書の費目名を1行ずつ読み上げてもらい、無料の条件を一緒に言語化してください。
横浜市港南区のマンション売却で失敗しない会社選びの基準
「無料」や「値引き」を掲げる会社ほど、比較の軸がブレやすいです。横浜市港南区でマンション売却を任せるなら、広告の文言ではなく、売却プロセスを回せる会社かどうかで判断するべきです。まず基準になるのは媒介契約の提案が具体的かどうかで、広告の量だけでなく、問い合わせ導線、内覧の段取り、価格調整の判断基準まで説明できるかを確認します。
次に、過去の成約実績の出し方です。実績は件数よりも「同条件で売れた理由」が説明されているかが重要です。港南区は駅距離や築年数の差が効くため、あなたの部屋に近い条件の事例を提示できない会社は警戒してください。私は査定時に、販売開始後の週次報告の項目と、値下げ判断のタイミングを質問して、返答の質で合否を見ています。
ちなみに余談ですが、同じ会社でも担当者によって動き方が変わります。可能なら担当者面談を通して、連絡頻度と説明の分かりやすさを体感してください。
売却実績、査定根拠、販売戦略をどう比較するか
担当選びで差が出るのは、会社ごとの情報の出し方です。売却実績は件数だけでなく、あなたと似た条件で「どの価格で」「どれくらいの期間で」決まったかまで説明できるか見てください。査定根拠は、相場表の提示だけで終わらず、成約事例の選び方や差異の理由が言語化されているかが肝です。さらに販売戦略は、広告の方針だけでなく、内覧の設計、値下げの判断基準、反響が少ない場合の打ち手まで一貫しているかで比較します。
実務では、同じ査定額でも戦略の厚みが違うと結果が揺れます。私は比較検討を手伝った経験で、A社は根拠の説明が薄かった一方、B社は売り出し時の価格帯と週次の見直し基準を具体的に提示し、最終的に納得できる条件に寄せられました。
余談だが、見積書や提案書の文章量が多い会社ほど良いとは限りません。結局「数字の理由」と「次の行動」が明確かどうかで見極めるのが最短です。
2026年後半に売却を進める具体的な手順
まずは売りたい時期から逆算して動き始めると、慌てた値下げが減ります。2026年後半に売却を進めるなら、最初の目標は「いつから販売準備を始めるか」を決めることです。目安としては、希望時期の1〜3か月前に査定と媒介契約を固め、販売開始までの準備（書類、写真、修繕方針）を先に終わらせます。ここで手順を先に組むことが、費用や段取りのズレを防ぎます。
次に、査定は複数社に同条件で依頼します。媒介契約の種類、広告の出し方、内覧対応の体制を同じ質問で比較してください。私は、最終的に「価格の根拠を同じ粒度で説明できるか」で絞り込みました。ちなみに余談ですが、売却後の引越し日まで決めておくと、内覧の受け方が組みやすくなります。
契約後は、週次の反響報告を受け、価格調整の判断基準を事前に合意します。相場だけでなく、問い合わせ数と成約に近づく動きを見て調整すべきです。
査定依頼から媒介契約、売出し、成約までの流れ
売却は、思いついたタイミングで出すだけでは終わりません。流れを一度整理すると、判断がブレず費用の見直しもしやすくなります。まずは査定依頼です。複数社に同条件で依頼し、査定価格だけでなく根拠の説明と、売り方の方針が一致しているかを確認します。ここで媒介契約の内容を詰めるのが次の分岐になります。一般媒介か専任かで、広告の頻度や他社との調整方法が変わるためです。
契約後は売り出しの準備に入ります。写真撮影や物件情報の整備、内覧の段取りを進め、広告開始日と反響の目標を確認します。成約に至る段階では、買主からの条件交渉が入るので、値下げ幅と期日を早めに決めておくと疲れにくいです。
ちなみに余談ですが、同じ価格でも成約までのスピードが違うのは、内覧対応の質と連絡の速さが効くことが多いです。
参考：横浜市港南区の戸建て価格の各推移
中古一戸建てレポート
中古一戸建て成約、販売中在庫、新規販売の各㎡単価推移
コロナ以降の横浜市の中古戸建市況について解説します。
まず、新築戸建の平均価格についてですが、2020年5月にはコロナの影響もあり大きく落ち込んでいましたが、2020年6月には回復し、以降上昇の一途をたどっています。 2019年1月には3,998万円となっていましたが、2022年5月には4,454万円まで上昇しました。 低金利で住宅ローン控除が充実している今、購入意欲は高まっているものの、在庫が不足しているために価格が高騰していると考えられます。
次に、中古戸建の成約状況についてですが、2020年4～5月にはコロナの影響で半減していましたが、6月以降は回復し、以降は横ばいで推移しています。 2022年5月の成約件数は319件となっています。 供給に対して需要が上回ったことで、価格は上昇し、売り物件が減少している状況です。
最後に、中古戸建の価格推移についてですが、2020年前半に大きく落ち込んだあと、価格は急上昇しています。 平均価格は、2020年後半は約3500万円でしたが、2022年には約4200万円と20％近く上昇しました。 建築資材や住宅設備の価格が値上がりしていることや、広く快適な家に住みたくなったことが上昇の要因となっています。
ここでは、東日本不動産流通機構（レインズ）から毎月1回発表される中古一戸建て売買市況データを基に、わかりやすく図解作成して、最新の市況についてご報告いたします。
横浜市港南区の一戸建て単価推移
横浜市港南区の一戸建て成約推移
横浜市港南区の一戸建て新規売り出し件数推移
横浜市港南区の一戸建て販売中在庫推移
※出典・データ引用元：東日本不動産流通機構『ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ』
「月例速報マーケットウオッチ・サマリレポート＜2026年4月度＞」をもとに当社作成
まとめ
締めのポイントは、2026年後半のマンション売却で「お得そう」をそのまま信じないことです。横浜市港南区では、同じ条件に見えても媒介契約の運用や販売の進め方で結果が変わります。特に仲介手数料の無料をうたう場合は、無料の範囲と例外の条件を契約書と見積書で照合してください。ここを飛ばすと、別費用で負担が増えることがあります。
もちろん「仲介手数料が無料なら、その分だけ利益が増える」という意見もあります。しかし実際には、広告や内覧対応の設計が弱いと成約までの期間が延び、交渉余地が縮むため、トータルでは不利になることがあります。私は最終的に手取りの試算を作り、販売方針まで含めて比較するのが最も確実だと感じています。
次の行動として、候補会社に「査定根拠」「販売戦略」「報告頻度」「無料の条件」を同じ質問でぶつけてください。その回答の具体性こそが、2026年の後半に差を生みます。
