マイホームなどの不動産を売買することになったら、通常・不動産業者へ仲介を依頼しますよね。
そして、不動産売買が成約になれば不動産業者への仲介手数料が発生します。
「仲介手数料って何？」と言う方は、こちらの動画で、・仲介手数料の基本についてご案内していますので、ぜひご視聴ください。
この動画の最後でリンク先をご紹介します。

また、自分が不動産を売買するとしたら、「仲介手数料はどのくらいかかるのだろう」という心配や、「不動産業者に提示された金額が本当に妥当なのか」といった不安もあるのではないでしょうか。
そこで今回は、仲介手数料がどのように算出されるのか、その計算方法についてご案内します。
それから、これは注意点ですが、仲介手数料以外の費用を、請求される可能性もないとは言えません。その点もあわせてご紹介しますね。

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が定められており、3段階に分けて計算されます。
売主または買主の一方から不動産業者が受領できる報酬額は
取引額が200万円以下であれば取引額の5%以内
200万を超え400万以下であれば4%以内
400万を超える場合は3％以内となります。
なお、仲介手数料には消費税が別途課税されます。

また、400万未満の仲介手数料については、2018年1月から
「低廉（ていれん）な空き家等の売買に関する特例」によって条件付きでアップしています。
何がアップしているのかと言うと、取引額が少ない、空き家等の売買で、・現地調査などの費用が発生する場合は、通常の仲介手数料に調査費の請求が追加されるということです。
ただし、この費用が発生する場合は、宅建業者と依頼者間で合意する必要があり、・（18万円＋消費税）が上限額となります。

この特例の目的は空き家問題の解決です。
放置された空き家取引は通常と比べ、業務範囲が広くなる可能性があります。
しかし、仲介手数料は安価となるため、取り扱わない不動産会社も少なくないのです。それを防ぐ意図があると考えられます。

さて、宅建業法で定められている仲介手数料ですが、すべてが法的に決まっているというわけではありません。
定められているのは上限額のみです。
もちろん上限額をオーバーすれば違法になりますので、不動産業者は、
上限を超えた仲介手数料を請求してはいけません。

ここから少し複雑になってきますよ。
仲介手数料の上限額の中で、取引額が400万円を超える場合は、
取引額の3％プラス6万円が宅建業法で定められている上限額となります。
ここで疑問がありますよね？
「手数料率が3％と定めてあるのはわかるけどプラス6万って何？」って思いませんか。
この式は「速算法」とよばれる簡易計算になります。
では、その疑問についてご案内しますね。
ここでは・売買価格が1,000万円という例を使ってご案内します。
先ほどお話したように仲介手数料は・・3段階に分けて計算されます。
それでは1,000万円をそれぞれにあてはめてみましょう。
まず200万以下の部分は200万の5％で10万円になりますので、ここまでで・
仲介手数料は10万円です。
残り800万ですね。
800万のうち400万以下の部分は4％なので400万の4％！ではなく、200万以下の部分は5％の10万で確定しているため、200万の4％で8万円になります。
ここまでで・仲介手数料は18万円です。

残り600万は、400万超となりますので600万の3％で18万です。
つまり、売買価格が1,000万の仲介手数料を合計すると36万円の税別という結果になりますね。
でもこの計算、面倒だと思いませんか？
仲介手数料は価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円を超える場合は計算が煩雑になってしまうのです。

そのため、通常は「売買価格の3％+6万円」（税別）という速算法で計算されています。
でも、普通に考えたら、売買価格が1千万であれば、・1千万円に3％をかけるだけで良いのではと思いますよね。
それでは、加算される6万円の正体を見てみましょう。
たとえば、3つに分かれている手数料率の・・すべてを3%として計算してみましょう。
200万以下の部分は6万円で本来の手数料率との差額が4万円になります。
400万以下の部分も6万円になり、差額は2万円です。
つまり、6万円の正体は、この「差額調整」ということになりますね。

少し目がちかちかしますが、こちらは不動産売買時の仲介手数料の早見表です。
売買価格500万円から速算法で計算されています。
おさらいしてみましょう。
たとえば、4000万円のマンションを売却するとき必要となる仲介手数料を見てみると1,386,000円になっていますね。
これを速算法の計算式にあてはめると4000万円×3％で120万円。これに6万円をプラスして126万円。消費税をあわせて1,386,000円となります。

ここまで、仲介手数料の計算方法についてご案内しました。

不動産業者に支払う費用は主に仲介手数料なのですが、それ以外にも・支払いが発生してトラブルになることがあります。
ということで、ここからは仲介手数料以外の費用について2つの例をご案内します。

不動産業者に遠隔地へ行ってもらうケース

極端な例で言えば、東京23区内にあるマンションを売りに出したとき、購入検討者が沖縄や北海道などの遠方に住んでいたとしましょう。

このとき売主から不動産業者に購入検討者の意思確認や物件の説明を依頼した場合、不動産業者が・購入検討者のところへ行くための宿泊費や★（飛行機）交通費が発生します。

そのため、仲介手数料とは別に請求が発生する可能性があるのです。
ここで注意点です。
もちろん追加料金が発生する場合は、事前に説明し、依頼者の了承をいただいて徴収することになります。
しかし、依頼したタイミングや不動産業者によっては、その内容について、合意書等の書面を作成しない場合もあります。
口頭説明による了承であれば、あとになって、話が違うというようなトラブルになるケースもありますので注意が必要です。
また、・購入検討者から不動産業者に依頼する場合は、購入検討者へ請求される可能性もあります。

ふたつ目は広告等を追加で依頼するケースになります。
こちらは、・不動産を売却するための不動産業者が行う販売活動の範囲を表したものです。
通常で行われる販売活動の費用は仲介手数料に含まれています。
ここで注意したいのは、仲介手数料に含まれる販売活動の範囲は、不動産業者によって異なるということです。
売りに出したあと予定していなかった費用がかかる可能性もありますので、不動産業者へ事前に確認されることをおすすめします。
また、実際に広告費負担が必要になるケースもあります。
それは、売主から不動産業者へ特別な依頼があったときです。
もし特別な依頼などしていないのに、請求されたという場合は注意してくださいね。
ところで、売主からの特別な依頼とはいったいどんな依頼なのでしょうか。
例えば、売主が早期売却を希望しているとしましょう。
早く売るために、オープンハウスを開催したり、そのための新聞の折込みチラシなどを依頼した場合などは、宣伝広告費を追加請求される可能性があります。
このケースの場合、売主側の希望となりますので、仕方がないと言えますね。
また、この広告費について注意しなければいけないのは、不動産業者から「チラシを作りましょうか？」　と軽い感じで提案されたときです。
なぜなら、その広告が通常で行う販売活動なのか、そうではないのかと言う点がわかりにくいからです。
安易に依頼してしまうと、特別な依頼ということで請求されてしまうかもしれません。
このように、もし判断に迷うようなことがあれば、遠慮することなく、どちらが費用を負担するのかをしっかり確認することが大切です。