仲介手数料の基本と２つの取引パターン！

不動産を売買する時、大きな出費となるのが仲介手数料です。
個人の方が経験するとしたら、やはりマイホームの購入ではないでしょうか。
嬉しい反面、初めの経験で、いろいろと不安がいっぱいですよね。
そこで今回は、その仲介手数料の基本についてご案内します。

ちなみにコーラルでは、一部例外を除き、仲介手数料無料というプランがあります。

そのしくみは後程お伝えしますね。

 

1.言葉の意味

まず、通常では、あまり使わない用語についてご案内します。

はじめに仲介です。

マンションや一戸建てなどの不動産を、売却または購入するときに不動産業者に依頼することを言います。

仲介手数料または媒介報酬とは、不動産業者に報酬として支払うお金です。

宅地建物取引業者とは、不動産業の免許を持つ者をいいます。

ここでは略して宅建業者と呼びますね。

媒介契約は、売主様もしくは買主様と不動産業者間で取り交わす契約のことです。

媒介契約には『専属専任媒介、専任媒介、一般媒介』の3つの種類があります。

このようにそれぞれ相違点がありますが、今回のテーマである仲介手数料については、宅建業法で上限額が決められているため、どの契約形態でも変わることはありません。
ちなみに上限額は【物件価格の3％＋6万円（速算式）＋消費税】となります。

3つの契約の違いや、上限額の6万円って何？と言う疑問があると思いますが、この件は、また別の機会にご案内しますね。

 

3.仲介手数料支払いの注意点

では気になる仲介手数料の支払いについて注意点を見てみましょう。

仲介手数料は売買契約が成立したときに成功報酬として支払うものです。

そのため、まだ売買契約が成立していないときに支払いを要求されることはありません。
また、仮に売却の際に、一般媒介契約で複数の不動産業者に仲介を依頼して媒介契約を締結したとしても、仲介手数料を支払う先は売却を決めてくれた1社のみです。

ココで注意点です。

売買契約締結後に、売主あるいは買主となる方の自己都合で、契約解除となる場合は、契約があったことになるため仲介手数料が発生することになります。

注意してくださいね。

 

それでは、実際に仲介手数料を支払うタイミングについて確認してみましょう。

こちらは、不動産を売却するときの流れを大きく分けたものです。

仲介手数料は、売買契約締結時に50％を支払い、残代金決済時または引渡完了時に残りの50％を支払うことが一般的です。

ただし、これは宅建業法で定められているわけではないため、不動産業者と依頼者双方が納得すれば、残代金決済または引渡し完了時に、全額支払うことも可能です。

 

ここで注意点です。

仲介手数料の請求額について

①宅建業法の上限を超える手数料を請求されていないか？

②宅建業法での上限額を支払うことが当然であると説明されていないか？

③仲介手数料以外に別項目で請求されていないか？

これらの点は十分な確認が必要です。

 

とくに、③の請求をしている不動産業者が非常に多いと言えます。

別項目として発生する費用が数十万円となる場合もあります。

費用名目は、たとえば、事務手数料、住宅ローン代行手数料、コンサルタント料、業務管理料などがあります。

国土交通省や不動産業者が加盟する不動産協会では、これらの費用は仲介手数料に含まれるべきと考えています。

また、不動産売買時の仲介手数料は、宅建業者以外が請求することは違法となりますのでこの点もあわせて注意してくださいね。

ここからは、宅建業者が受け取る仲介手数料のしくみについてご案内します。
仲介手数料の取引には・2つのパターンがあります。
1つは両手取引、もうひとつは片手取引と呼ばれるものです。

・両手取引は、ひとつの宅建業者が売主・買主それぞれから仲介手数料を受け取るケース。

・一方、片手取引は、売主か買主の一方より仲介手数料を受け取るケースです。

このしくみについてそれぞれ説明しますね。

 

 

はじめに

・両手取引です。

売主が不動産業者Aに自宅の売却を依頼したとしましょう。

不動産業者Aは購入予定者にその物件を紹介します。

条件がまとまり、売買契約が成立した場合、売主は不動産業者Aに仲介手数料を支払います。さらに、買主も不動産業者Aに仲介手数料を支払います。
これを「両手取引」といいます。

 

次は・片手取引です。

売主が、不動産業者Aに自宅の売却を依頼するところまでは、両手取引と同じです。

異なるのは、不動産業者Aに購入予定者がいないときです。

この場合、通常、不動産業者Aが、レインズに登録し、他の不動産業者に売却物件があることをアピールします。

レインズに登録することで売却情報が共有され、たとえば不動産業者Bが購入予定者に売却物件を紹介するという流れになります。

条件がまとまり、売買契約が成立した場合、売主は不動産業者Aに、買主は不動産業者Bに仲介手数料を支払います。

これを「片手取引」といいます。共同仲介というかたちになりますね。

 

ところで『レインズって何？』って思いますよね。
では、・不動産流通機構レインズについて簡単にご案内します。
その前にもう一度、片手取引の流れをおさらいしてみましょう。

 

さて、レインズとは、不動産流通機構が運営している・不動産情報交換のための、コンピューターネットワークシステムです。

レインズに登録することで、売却したい物件の情報共有が可能となるため、会員である不動産業者はリアルタイムで、最新の物件情報を検索することができるのです。

媒介契約の内容によっては、不動産業者が、レインズに物件を登録する義務があり、登録されると登録証明書が発行されます。

レインズに登録されている物件であれば、会員の不動産業者すべてがその物件を見つけることができるということになりますね

 

続いて、仲介手数料が必要ないというケースについてご案内します。

これは興味深い話ですよね。本当に必要ないというケースがあるのでしょうか？

ズバリ、不動産売買時の仲介手数料がかからないケースがあります。

・仲介手数料の支払いが必要なのか、必要ないのかについては、・不動産業者の立場によって変わります。

不動産業者の立場を大きく分けて2のパターンをご紹介しますね。

 

• 不動産業者が買主という立場

・売りたい人が買取り専門の不動産業者Aに直接売却した場合は、不動産業者Aが買主になります。
不動産業者が直接買取る形となるため仲介は入りません。
そのため、売主も、買主である不動産業者Aも仲介手数料の支払いは発生しないということになります。

但し、このケースであっても、例えば不動産業者Bの仲介で、不動産業者Aに売却することになった場合は仲介手数料が発生します。

 

ここでコーラルからご案内です。

コーラルには「売主の仲介手数料無料」というプランがあります。

これは、この例の不動産業者Bがコーラルだった場合、不動産業者Aから仲介手数料の支払いがあれば、売主からの仲介手数料はいただかないというプランです。

 

2つめは不動産業者が売主という立場のときです。

・不動産業者Aが「売主」という立場の場合は、・買主と直接売買契約を締結することが可能です。

仲介が入らないため売主も買主も仲介手数料は発生しません。

ところで不動産業者が売り主とはどうゆうことでしょうか？

たとえば、新築の一戸建てやマンション、あるいはリノベーション済の中古マンションなどを不動産業者が所有しているというケースがあります。

自ら所有しているため、不動産業者が売主という立場になるのです。

但し、このケースであっても、例えば不動産業者Bが仲介に入り、買主を不動産業者Aに紹介し、売買契約を締結することになった場合は仲介手数料が発生します。

ここでもう一度コーラルからご案内です。

コーラルには「買主の仲介手数料無料！」というプランがあります。

これは、この例の不動産業者Bがコーラルだった場合、不動産業者Aから仲介手数料の支払いがあれば、買主様からの仲介手数料はいただかないというプランです。

 

今回は仲介手数料の基本についてご案内しました。

不動産の仲介手数料は高額になります。

判断を誤らないように十分注意してくださいね。