固定資産税などを払えなくなり滞納し、マイホーム差押、競売（不動産売却）される流れまでを解説
ここでは、『固定資産税などが払えなくなったり、未払いとなり、税金滞納し差押えされ、マイホームなど不動産売却せざる負えない事態になるぞ！』というテーマで、もしかすると今、皆さんがとても大きな勘違いされている間違った認識について解説していきたいと思います。
さて、家計が苦しくなると多くの方は、一番初めに固定資産税を、マンションであれば管理費、修繕積立金なども滞納され始められる傾向があるようです。
なぜか真っ先に、固定資産税の支払いを遅らせるかですが、これら税金の支払いが遅れても（滞納しても）それほど督促が厳しくないからなのか、大抵の方はまず税金を後回しにされるようです。
しかし、このことが後に取り返しのつかない窮地に貶める大事件になる可能性をあなたは知る由もないでしょう。
その大事件とは、『関係機関（市区町村）による自宅の（仮）差し押さえ』⇒『自宅の公売予告通知』⇒『放置』⇒『公売開始＆住宅ローンの一括返済』⇒『返済できない時は競売へ』という流れです。
えっ、と思われる方もおられるかもしれませんが、これは事実ですから仕方ありません。
あなたは、ここでふと疑問に思われる事でしょう。
なぜ、固定資産税の滞納が競売になるのか？って。
しかも固定資産税等税金滞納していても、未納税金分を分割で払っているから財産を差し押さえられるはずはない！！
って思われている方がとても多いという事なのですが、
実は、全くそんな事は有りません！
もう一度、「えっ、なにそれ？」、
って思った方が多いのではないでしょうか？
では、疑問に思った方のために以下で具体的に解説していきましょう。
固定資産税（税金）って
マンショや一戸建てなど不動産を所有すると掛かる税金があります。また、所有していなくても所得税・健康保険・住民税など掛かるものもありますね。
会社員などであれば、上記税金の滞納はないとしても固定資産税の滞納が考えられます。
ここでは、その税金を滞納すると、不動産を所有していることでとてつもなくリスクになるという現実を説明したいと思います。
不動産所有時の税金の基礎知識
まず、税金には不動産を所有していなくても掛る（所得税・健康保険・住民税など）があります。
また、不動産を所有していると掛かる税金で、固定資産税と都市計画税があります。
固定資産税は原則として（一部の例外規定を除く）日本に所在するすべての土地と家屋が課税対象となり、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。
実は、これらの税金を滞納すると、とても大きなペナルティが有ることを知らなければなりません。
そのペナルティとは、「資産の差し押さえ」です。
ご存知とは思いますが、これら所得税・健康保険・住民税などの税金の請求は、前年度の年収に比例して課税されますので、もし前年度と現在で、収入額に変化があり、大きく減少していたら、前年度の税金の支払いが、かなり厳しくなってくると思います。
また、固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日現在で市町村の固定資産課税台帳（土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳など）または登記記録などに所有者として登録されている人（個人、法人を問いません）に対して課税されます。
※固定資産税、都市計画税についてはこちらをチェック
↓↓↓
☛不動産の所有・購入・売却と固定資産税、都市計画税とは
これら固定資産税など税金ですが、実は、どのような状況であっても税金は支払わなければいけません。
もし前年度と現在で、収入額に変化があり、大きく減少していたら、前年度の税金の支払いが、かなり厳しくなってくると思います。しかし、これら税金の支払いは待ってはくれないんです。
特に会社員の方であれば、自身宛に直接納付書が送られてくる税金が固定資産税しかありませんが、この固定資産税を滞納すると、とても大きなリスクを負う事になるのです。
支払いがされていない状態を未納と言いますが、税を徴収する関係部署（税務署や都道府県）は、わたしたちが払うつもりが有っても、生活の変化で支払いがきついとき、窓口に行けば相談に乗ってくれます。
固定資産税の支払い猶予や減免と言う制度
実は、もし生活に苦しいとき、時と場合によっては固定資産税は支払いが猶予されたり、または減免（負担を軽くし、または全く除くこと。軽減と免除な有ります）を認めてもらえる事もあります。
例えば、
・生活保護法で規定されている生活扶助を受けている、
・火災や風水害の被害を受けるなどの特別な事情がある
・滞納者本人・家族・親族が病気やケガをした
などの場合、各々の事情に応じて、差押えになってしまった家や仕事のために必要な機器など、それを換価してしまうと生活ができなくなるときには、1年間の猶予が与えられる場合があります。
ただし、この換価の猶予は、支払う意思があることが前提となります。
そのため、これらの制度を利用するときには、役所に相談に出向き、生活が改善次第支払う意思があること伝える行動が大切です。
猶予は支払いをしなければいけませんが、固定資産税の全部または一部が免除される制度もあります。
その他にも減免される場合がありますので、あなたの住所を管轄する市区町村のホームページで確認してみるといいでしょう。
分納の状態と勘違いとは⁉
減免が認められない場合には、話し合いで分納という形での納付となります。
この結果、完全に未納という状態ではなくなり、何とか支払うために、分割で納めていらっしゃる方もいらっしゃると思います。
しかし、ちょっと待ってください！
分割で納めているからと言って、安心してはいけないんです。
そこには、大きな落とし穴がるのですから！
結論を言うと、差し押さえされないわけではないという事です。
例えば「税金が30万円たまっているけど、3万円の10回払いで払っています！だから安心です。」と言うようなお話をよく聞きます。
これ大きな誤解です！！
マイホーム等不動産や財産を差し押さえられる可能性はまだあります。
大きな間違い その①
と言われる方がいますが、いいえ、そんなことは有りません！
差し押さえられることが有ります。
例えば、「30万円の税金を3万円の10回払いにしてもらえるように話がついている」とおっしゃる方が、けっこういらっしゃるのですが、これは正しくありません。
なぜなら、関係役所は、「たまっている税金を3万円ずつ10回払いでいいですよ」とは言っていないのです。
ニュアンスがとても難しいと思いますが、少し具体的に言うと、役所担当者としては、「本当は一括で払わなければならないけど、一括では払えないという状態であれば、どうしますか？」
と納税義務者に聞いたら、納税義務者が「3万円ずつ10回なら払えます」と言ったので「それなら、とりあえず3万円の10回で納めてください」
と言っているにすぎないのです。
決して、分割で納める事を認めているというわけではありません。
役所に支払いについて相談に出向いた時、役所の担当者も既に払えない事はわかっているはずです。
それでも「すぐに払ってもらわないと困ります。いつまでに払えますか？」など、サラっと言われます。
その話し合いの中で、「分割でもいいから払ってください」という話になった場合、納税義務者としては、「分割払いを認めてもらえた！」という解釈をしてしまいます。
これは、心理学的でも、そのようにとらえてしまうのはやむを得ない事なのです。
しかし、役所はそうではないのです。
分割払いを認めているわけではなく、「一括で払うことが困難なのでやむを得ず分割で納付させている」という受け取り方です。
その証拠というわけではありませんが、もし、そのような事があった場合、かりに
「3万円の10回払いを認めてもらえるのなら、その方法で支払えば、他の財産をいっさい差し押さえしませんと言う念書をください」と言ったらどうなるでしょう。
役所は絶対にそのような念書（書類）は書きません。
なぜなら、税金は一括払いが基本で、「未納分を分割で払える制度」そのものが原則としてないからです。
分割払いを認める権限が基本的にありません。
ですから、分割で支払うなら他の財産は一切差し押さえませんというような念書（書面）は絶対書きません。
つまり、税金の分納に関する役所の考え方は、仕方なくであって約束したという認識ではないのです。
ここが固定資産税等税金滞納者と徴収員との間にある大きな誤認なのです。
分納はあくまでも例外的な取り扱いでしかないのです。
大きな間違い その②
と言われる方がいますが、いいえ、そんな事は有りません！
差し押さえられる可能性が有ります。
約束どおりに分納していただいていても、財産調査等をさせていただく場合があり、調査の結果、税金に充てる財産が見つかった場合は、予告なく差押えなどの滞納処分を行う場合があります。
なお、分割が不履行の場合は、当然に滞納処分の対象となり即 差押え 手続きをする事があります。
実際はマイホーム等不動産の場合、法務局へ差し押さえの申請を行い、『所有権欄（甲区）に【差押】登記がなされます。
この「差押」って、ほんとうに嫌な言葉ですよね。
税金分納の制度とは
分割払いの制度が無いのに、最初から分納できる税金があるのは、なぜ？ でしょう。
例えば、相続税は分納制度がありますが、これは税金未納分の分納とは違います。
また、固定資産税や健康保険などは、分けて払っていますが、これは分納とは呼びません。
分納ではありませんが、これも同じように納期限が来たものを払えないから1万円の10回とか3万円の10回で払うという事は基本的に認められません。
固定資産税と市区町村の関係
では、固定資産税はどうなっているのでしょう。
ここで、少し固定資産税に絞り解説しておきましょう。
固定資産税は年間でボーンとかかってきます。
先ほど、税金の請求は、前年度の年収に比例して課税されますとお話しましたが、固定資産税はその年の分になります。
固定資産税についての注意すべき点は、新築で購入した場合、数年間の減税期間がありますが、減税が終了すると一気に増加する事もあります。
また、実は、固定資産税は市町村の管轄する税の中で約60％から70％もの割合を占める税金なのです。
固定資産税の時効とは
固定資産税は納付期限から5年を経過すると、時効により消滅します（地方税法）。
ただし、同条の規定により民法の消滅時効に関する規定が準用されます。
この民法の規定では、下記の事由が発生すれば時効は中断します。
・請求
・差押え、仮差押え又は仮処分
・承認
時効の中断とは，時効期間の進行を中断させる事ができるという制度です。
時効が中断すると，それまで進行してきた時効期間はリセットされ、その翌日から起算してさらに１０年後が新たな時効となります。
ゆえに、財産の差押えがある場合には、上記の中断事由に該当するため、差押えの解除があった日の翌日から１０年後が新たな時効となります。
固定資産税にも時効はあります。しかし、時効による納付逃れは得策とは言えないのです。
この固定資産税が滞納されてしまったら、市町村は多大なる損失を被ってしまうのです。
ゆえに、市町村の収納担当者は取りこぼれの無いよう必死に納税を催促してくるのです。
税金滞納者が死亡した場合、誰が払う？
納税滞納者が万が一死亡してしまった場合は、相続人が払う事になります。
大抵は、子供や配偶者などの家族が滞納金を支払うようになります。
但し、相続放棄することで支払い義務は無くなります。
滞納金があまりにも多い場合は、相続放棄も1つの手でしょう。相続放棄は固定資産税のみならず、所得税や住民税にも適用可能です。
固定資産税の滞納分の分割支払いの勘違い
ここで誤解を解消しておきましょう！
「未納ではない！少しずつちゃんと払っています！」という誤解です。
たとえば「税金が100万円たまっているけど毎月5千円ずつ払っています！」。
という場合ですが、これは、完納するまで200回（16年以上）かかります。
この支払方法は、残念ながら徴収担当者の考えでは、期限通りに払っているという認識にはならないのです。
少なくとも役所は払っているというカウントはしません。
まったく払わないより若干ましという程度ですが、これで「ちゃんと納税しています！」という事にはなりません。
固定資産税など税金滞納後の流れ
もし固定資産税など税金を滞納（分納も含む）した場合、滞納後の流れはどうなっているのでしょう？
ここでは固定資産税を例にとり、税金滞納後の流れについて見てみましょう。
まず、固定資産税の支払いは納期限を1日でも過ぎた場合、滞納となります。
（ただし税金の種類や自治体により異なる場合があります）
固定資産税は通常、1年で4回に分けて分納を認められています。
その時期に滞納したら、
①督促状
まずは、納期限に滞納後20日以内に督促状が送られてきます。
発送された日から10日以内に滞納が解消されない場合には、滞納者の財産を差押えしなければならないと法律で定められている事から、10日を過ぎた後は、いつでも財産を差し押さえる事が可能となります。
役所から督促の連絡があったときは、放置せず誠実に対応しましょう。
②電話・文書通知・訪問
督促状が送付されても納付がない場合、電話や文書での通知、あるいは訪問による催告となります。
③身辺調査・財産調査
滞納者の身辺調査や、差し押さえのための財産調査などが行われます。
身辺調査は、勤務先や取引先の調査、所得、家族構成、戸籍などの調査になります。
財産調査は、差し押さえる財産を決める調査です。
④差し押さえ
上記調査を基に、財産の差し押さえが行われます。
⑤不動産の差し押さえ
差押登記がなされ、抵当権者などには差押通知書が送付されます。
⑥お給料や預貯金の差し押さえ
お給料は勤務先へ、預貯金は金融機関へ差押通知書が送付されます。
⑦差し押さえ後も完納しない場合
税金の差押えの場合、裁判所管轄ではないので競売ではなく公売（インターネットや入札）が行われると予告されます。
このとき、住宅ローンが有れば住宅ローンの金融機関へ通知が行きます。
⑧住宅ローンの金融機関では公売か競売を検討
その結果、公売か競売が行われ物件換価がされます。
換価された金額が税金の滞納分に充当されます。
また、住宅ローン残額も全額一括返済しなければいけなくなります。
このように固定資産税を滞納したら、『関係機関（市区町村）による自宅の（仮）差押え』⇒『自宅の公売予告通知』⇒『放置』⇒『公売開始＆住宅ローンの一括返済』⇒『返済できない時は競売へ』という流れになるのです。
※強制執行と滞納処分が競合する場合は「租税債権優先の原則」があり、税金が一般の債権より優先されることになっています。詳細は「滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律」に定められています。
差し押さえられる他の財産ってどんなもの？
財産とは、不動産や車、貴金属、預貯金、高価な家電、生命保険（解約金）、お給料（退職金も含む）などがあてはまります。
この中でも、納税者としていちばん困るのは、お給料の差し押さえだと思います。
お給料の差し押さえは、納税義務者の勤務先（会社）に差し押さえをする旨の通知が送られるため、まず、会社からの信用がなくなり、会社に居づらくなることもあると思います。
何より、お給料が差し押さえられたら、おおもとの収入がなくなってしまい生活が大変になります。
お給料の振り込みは、振り込まれた瞬間、預金となりますので、全額差し押さえの対象になってしまうのです。
更に、税金が完納するまで、毎月お給料から未納税金が引かれることになります。
差し押さえできない財産【差押禁止財産】が有る
なお、差し押さえすることができない物もあります。これは民事執行法という法律で決められています。
例えば、物（動産）については、債務者等の生活に必要不可欠な財産だけでなく、信教・宗教、プライバシー、教育などへの配慮から、差し押さえが禁止されている物があります。
【一例】
・債務者等の生活に欠くことができない衣服、寝具、家具、台所用具、畳及び建具
・債務者等の１月間の生活に必要な食料及び燃料
・現金６６万円まで（債務者等生活費２か月分として政令で定められた金額）
・債務者の職業に応じて、その業務に欠くことのできない器具その他の物
・実印その他の印で職業又は生活に必要なもの
・仏像、位牌その他礼拝又は祭祀に必要な物
・債務者に必要な系譜、日記、商業帳簿など
・給料、給与、賃金、俸給、退職年金、賞与（ボーナス）、退職金など
給料は、原則として4分の1相当しか差し押さえることができません。ただし、給料が33万円を超える場合、33万円を超える部分は差し押さえ可能となっています。
また、その他個別の法律（生活保護法、児童手当法、国民年金法、厚生年金保険法など）により、債務者等の生活や福祉のために支給される公的給付など差し押さえが禁止されている債権・財産もあります。
差し押さえられる財産の順番
①お給料、預貯金
お給料は金額によって異なりますが4分の1まで、預貯金は全額が差し押さえ可能額となります。
②不動産、車など
お給料や預貯金がない場合、不動産や車、他に高価な家電などが差し押さえの対象になります。
ここで差し押さえられたものは、競売にかけられます。
一般的な相場よりかなり安い金額で競売にかけられてしまいます。
役所が見るポイントは１つだけです。
この部分だけです。
しかも、完納できるという見込みはおおむね１年です。
1年以内に完納できるかどうかというところに主眼を置いて見ます。
なぜなら、また翌年になると新しい固定資産税が発生するため、完納しない場合、ずっと加算されていくことになります。
この連鎖を断ち切るために、1年以内に終わらなければ完納できる見込みはないと判断するのです。
完納できる見込みがないと判断されてしまうと、分割払いもできなくなり、「他の財産を差し押さえます！」ということになります。
大事なのは支払う意思！
税金の未納で税務署から何らかの連絡があった時には、担当者への印象を良くするためにも、とにかく迅速に納付の相談に出向くことが大切です。
できれば、納期限前、遅くても督促状による催告がきた時点で税務署や市役所（納税課）に出向き相談されることをおすすめします。
そして、何より大事なのは、相談する時に、税金を払う意志がある！という態度を示すことです。
「いつ頃までに払います」というような抽象的な言い方で、安易に担当者と約束しないでください。
毎月どのくらいの金額で、何回の分割なら間違いなく完納できるかを事前によく考えて相談してください。
原則として担当者が、「分割で完納できる」と判断するのはおおむね１年です。
支払いの意思が見えれば、ほとんどの場合、分割納付は可能になると思います。
また約束したら「金額、支払い回数、納期」は必ず守りましょう。
約束を守れず、差し押さえになるようなことがないように必ず支払い可能な約束をしてください。
いざとなったら債務整理や自己破産で解決できる！？
あなたは、思われているかもしれません。
それは、もう最後の最後、いざとなったら債務整理や自己破産して自宅を売却（競売）し、全財産が無くなれば全てをチャラにできるはずだから大丈夫なんじゃないかと。
この考えをお持ちの、何も知らない方が実に多くおられます。
実は、自己破産して不動産などの全財産を無くしてもその後に裁判所から免責を受けなければ借金は無くなりません。
また、たとえ免責を受けれたとしても、実は支払い義務が残るものもあるのです。
それは・・・
○税金関係の支払い
○損害賠償金
○慰謝料や養育費
○刑罰による罰金
○雇用主である場合、支払うべき給与
など。
上記の中でも、税金関係（住民税、固定資産税、国民健康保険など）について、支払いを後回しにしているケースが多く見られますが、しかし、税金を滞納していると、自己破産をしても支払い義務が残り、しかも高い利率の延滞金が課せられ、たちまち滞納額が膨らんでいきます。
ですので、浅はかな甘い考えは避けるべきなのです。
当初、督促が厳しくないから税金を滞納した結果、一番取り返しのつかない窮地に貶める大事件となる事があり、一番怖いという事になるのです。
結論としては、「自己破産をすれば税金の支払い義務からも解放される」と誤解などせず、しっかり対処すべきなのです。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は固定資産税など税金を滞納した時に必ず知っておきたい知識として、分納方法や滞納した税金（延滞税）を分納にできる方法をみてきました。
税金の分割払いをしているからと言って、決して安心できません。
「分割払いをしているから、他の財産が差し押さえられることは絶対ない」とは言い切れないのです。
まさか税金が支払えなくて、後でなんとかしようと放置していませんか？
そのままにすると競売や差し押さえなど大変なことになる可能性があります。
これらの問題を抱えている方は必ず早めに対策をするようにしましょう。
早めに対策をすることで、何とかなる場合が多く現在の家に住み続ける事も可能なのです。
税金の分割払いをしているからと言って、決して安心できません。
「分割払いをしているから、他の財産が差し押さえられることは絶対ない」
とは言い切れないのです。
任意売却は、ぜひコーラルにお任せください。
お問い合せは・・・フリ-ダイヤル ０１２０－９８７－９０７
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